「親が亡くなり家を相続したけど、使わないよな…」「持ってても維持費かかるしどうしよう…」といった悩みを持っている方も多いのではないでしょうか。
相続した不動産をただ持っていても維持費や管理費がかかるだけで、負担になってしまいます。
今回は、相続した不動産を売却するうえでのポイントやメリット、デメリットについて解説していきます。
この記事を読めば、実際に行動に移していくうえで何に気を付けていけば良いのかがわかるようになるでしょう。

相続した不動産を売却するメリット

ここでは、相続した不動産を売却するメリットを4つご紹介します。
さまざまな事情で相続した不動産を売却することを考えると思いますが、この機会に行動に移す前の判断基準として参考にしておきましょう。

売却した不動産を現金化できる

相続した不動産を売却する最大のメリットは、現金化できることです。
相続人が複数いる場合、売却した際の収益で均等に分配する換価分割がおすすめです。
均等に現金で分配することによって、相続人の間でのトラブル防止にも繋がります。

近隣住民との間のトラブルを未然に防げる

自身の居住地から離れた場所に相続した家などがあるときに多いケースですが、遠方にある場合はメンテナンスや外観の維持をつい怠りがちになります。
そこから、自身が自覚しないうちに近隣の住民の方のストレスをためてしまうということもあり得ます。
基本的に、隣の居住地から瓦などの飛来物が飛んできても損害賠償請求といった責任を負わせられることはないですが、管理不足が原因と判断された場合は損害賠償請求が成立することがあるので、注意が必要です。
ただ、そのようなトラブルは売却することによって未然に防ぐことができます。

比較的高く売却できる可能性がある

2020年以降はマンションなどの価格は上昇傾向にあります。
前提として、不動産の価格は変動が大きいものなので、下がるリスクもつきものです。
ただ、この上昇している間なら高額で売却できる可能性があるのは十分なメリットでしょう。

維持費がかからなくなる

相続した不動産も、売却すれば維持費や管理費用、税金などのコストは一切かからず、また「空家等対策特別措置法」が施行されたことにより、自治体が空き家を「特定空き家」にすることが可能になりました。
これは長い期間放置されている家が対象になりまずが、たとえ空き家であっても、周辺住民に迷惑をかけないような品質維持や管理はしなければなりません。

相続した不動産を売却するデメリット

次に、売却をおこなうことのデメリットについて解説していきます。
ここでお話するポイントを理解していないと大きく損をしてしまう可能性もあります。
大事な内容ですので、しっかりと確認していきましょう。

収益が得られなくなる

売却すると、持っていた不動産の所有権はなくなります。
売却したものに利益が出ていた場合も、所有権がないため完全に失われてしまいます。

売却のタイミングを間違えると大きく損をする可能性がある

一例ですが、相続した不動産の周りが再開発地だった場合、工事が終わった後、地域の不動産の価格は上昇します。
そういった好条件なタイミングを逃してしまうと、大きな機会損失になるでしょう。
そのため、普段から情報収集は欠かさずおこなうように心がけましょう。

譲渡所得税がかかる

譲渡所得には短期譲渡所得や長期譲渡所得がありますが、売却する際には所有期間が5年以上なのか否かを基準に譲渡所得税がかかってしまいます。
長期譲渡所得の方がかかる税率は低いため、相続後5年以上経ってからの売却もおすすめです。

相続した不動産を売却するときのポイント

不動産の売却時は、お金のトラブルが非常に多いです。
相続間でのトラブルを未然に回避するためにも、売却をおこなう際に押さえるべきポイントをご紹介していきます。

できる限り即決で売却判断することを心がける

前提として、不動産の売却には築年数が大きく影響します。
不動産価格は景気によって変動するものの、築20年を基準として価値はほぼ0となるため、できる限り即決するのがお得に売却手続きを進めるポイントです。
くわえて、空き家の放置は近隣住民とのトラブルの温床となることも多いため、さまざまな面からも早期で決めることをおすすめします。

共有名義なら早い段階で共有者の同意を得ておく

共有名義の場合、複数人の間で家などを所有していることになります。
そのため、個人で勝手に売却を決めることはできず、共同で所有権を保持している者たちからの許可を得なければなりません。
また、共同名義の不動産は売却手続きを間違えると高額な費用が必要になることもあるので、注意しておきましょう。

有効な特例は節税のため積極的に利用

家などを相続すると相続税の課税対象となり、相続税は名義人が亡くなった翌日から10か月以内に納付しなくてはなりません。
多くの税金を納めなければならなくなる前に、少しでも節税ができるよう有効な手段を考えてみましょう。

特例や控除を活用

課税対象となる部分は、遺産総額から基礎控除を引いた額に対してかかってきます。
基礎控除は、3,000万円＋(法廷相続人数×600万円)の計算で求めることが可能です。
また、売却した際に利益が出た場合は譲渡所得を支払わなければなりません。
その際に使える特例は取得費加算、3,000万円特別控除、特定居住用財産の買換え特例で、利用するにはそれぞれ条件がありますのでご紹介しておきます。
取得費加算は相続開始から3年10か月以内に相続財産を売却していることが条件になり、3,000万円特別控除は所有期間に関係なく適用されます。
売却価格から購入価格を差し引いた「課税譲渡所得」から、最大3,000万円まで控除してもらうことが可能な特例です。
特定居住用財産の買換え特例は、相続した不動産を売却して、新居を購入する場合に売却した価格より高額なものにすると課税されないというものです。
したがって新居を購入する際には、売却したものの価格をしっかりと把握しておきましょう。
また、10年超所有軽減税率の特例もあり、これは10年以上所有している不動産を売却して利益が出た場合、譲渡所得の税率が軽減される特例です。
6,000万円以下の場合は、税率が14.21%まで軽減されます。
そのため、売却は早期に決めるべきケースも多いですが、10年以上保有していても税率を軽減してくれる制度は存在しますので、さまざまな場合を想定して自分に条件の合う特例は何なのか探していきましょう。

不動産の取得費を明確にする

不動産の売却で節税する場合に、一番重要な要素となるのが取得費です。
取得費とは、不動産を購入したときの価格です。
取得費によって使える特例などが変わってくることもあり、所有期間も含めて非常に重要な要素となります。
変動が激しい不動産界ではありますが、大切なので情報収集も怠らずにやっていきましょう。

まとめ

今回は、相続した不動産を売却するメリット・デメリットや売るときのポイントについて解説してきました。
所有するだけでも維持費や管理費がかかるのに、売ったとしても利益が出れば譲渡所得がかかったり、相続税は規定された期間以内に収めなければならなかったりするので悩ましいところですよね。
ただ、その不動産を今後使う見込みがなかったり、維持するのがめんどくさかったり、後継者が見えてこなかったりする場合は早期の売却がおすすめです。

一戸建て住宅の購入を予定している方は、引っ越し先ですぐにインターネットを使えるようにする方法をご存じですか？
引っ越しが完了してから契約しても構いませんが、その場合すぐにインターネットを使うことはできないので、事前の準備が必要になります。
この記事では、一戸建て住宅でインターネット契約をする方法と契約にかかる期間をご紹介していきますのでぜひ参考にしてください。

一戸建て住宅でインターネット契約をする方法

ここではインターネットを契約する手順と方法をご紹介していきますので、参考にして手続きをおこなってください。

インターネット回線とプロバイダー業者を選ぶ

インターネットを契約する際は、契約するインターネット回線とプロバイダー業者を選ぶ必要があります。
この2つは、契約する会社によって特徴や料金が異なるため、自分の好みにあった会社を見つけて契約しなければいけません。
現在は、この2つのサービスをまとめて提供している会社もありますが、基本的にはそれぞれ選ぶ必要があるので事前に調べて契約をしてください。
なおこれらの業者は、契約したからといってすぐに利用できるわけではないので、利用可能になるまでどのくらいの時間がかかるか調べてから契約しましょう。

インターネット回線とは

インターネット回線とは、インターネットを利用するために必要な通信網です。
そのため、一戸建て住宅に住んでいる方は、インターネット回線を契約して必要な設備を引き込まなければインターネットを利用することができません。
またインターネット回線には、大手3大キャリアが提供しているインターネット回線などを含むさまざまな回線事業者があるため、そのなかから自分にあった会社を選んで契約してください。

プロバイダ業者とは

プロバイダ業者とは、契約したインターネット回線からデバイスに信号を送るための業者です。
たとえばインターネット回線を大きな川としたとき、プロバイダ業者はその川から水を汲み上げるための水路と考えるとわかりやすいでしょう。
実際には、IPアドレスを管理して信号を送るなどの作業をおこなっており、インターネットを利用するうえで欠かせないものになります。
接続できるインターネット回線はプロバイダ業者ごとに変わるので、インターネット回線に対応した業者を選ぶようにしてください。

前の家からインターネット契約を引き継ぐ

以前住んでいた住居で契約していたインターネット回線を、新しく購入した一戸建て住宅に引き継いで利用することもできます。
契約している業者の引き継ぎサービスを利用すれば、前の家で利用していたネット回線をそのまま利用することが可能です。
新たにインターネット回線やプロバイダ業者を選ぶ必要がないので、今の契約内容に不満がない場合はそのまま引き継ぐと良いでしょう。
ただし、賃貸物件から一戸建て住宅に引っ越す場合は、インターネット回線の引き継ぎができない場合もあるので注意が必要です。
また、引っ越しによって住んでいるエリアが大きく変わる場合は、契約している業者のサービスを利用できなくなることもあるので、事前にサービス内容の確認をしておきましょう。

契約できるWi-Fiルーターの種類と選び方

インターネットを無線で利用したい場合は、Wi-Fiが必要になります。
ここでは、Wi-Fiルーターの種類と選び方をご紹介していきます。

Wi-Fiとは？

Wi-Fiとは、無線でネットワーク通信をおこなうための規格のことを指します。
無線LANと混同する方も多いですが、厳密にいうと無線LAN規格のひとつがWi-Fiなので覚えておきましょう。
Wi-Fiにはいくつもの種類（規格）があり、通信速度や周波数がそれぞれ異なるため、用途にあったWi-Fiを選ぶ必要があります。
現在は「IEEE 802.11ax」という規格が主流となっており、複数の端末を接続しても安定した通信を実現しています。

周波数による違い

現在、主流となっているWi-Fi規格「IEEE 802.11ax」には、「2.4GHz」「5GHz」という2つの周波数があり、それぞれメリット・デメリットが異なります。
2.4GHzは、遠くまで電波を飛ばすことができ障害物に強いというメリットがある一方、家電などに電波干渉しやすいというデメリットがあります。
5GHzは2.4GHzとは真逆で、電波干渉しにくく高速な通信ができる反面、通信距離が短く障害物に弱いというデメリットがあるので、状況によって使い分けなければいけません。

Wi-Fiルーターの選び方

Wi-Fiルーターを選ぶポイントとしては、大きく3つあります。
1つ目は価格です。
Wi-Fiルーターには、5,000円ほどで購入できるものから2万円以上するものまで幅広い価格帯の商品があります。
ルーターの価格が上がるほど性能は良くなりますが、Wi-Fiの使用状況や環境によってはオーバースペックとなる場合もあるので、それほど高性能なものを求めていない方は、低価格の商品を選ぶと良いでしょう。
2つ目は、Wi-Fiの使用環境です。
一戸建て住宅に住んでいる場合は、通信が届く範囲の広さや障害物への強さが求められます。
そのため、遠くまで電波が届き障害物に強い2.4GHzに対応したWi-Fiルーターを選ぶと、室内で快適にインターネットを利用できます。
このように、使用環境にあわせてWi-Fiを選ぶのもひとつのポイントです。
3つ目は、同時接続の人数です。
一戸建て住宅にファミリーで住んでいる場合、同時に接続できる人数を確認してから選ばないと、Wi-Fiに接続できないといった問題が出てきます。
そのため、家族が多い方などは同時接続の対応人数も見ておきましょう。

一戸建て住宅でインターネットを契約するのにかかる期間

ここでは、インターネット契約をして利用できるまでの期間をご紹介していきます。
住宅を購入する際は、紹介する期間を目安にしてインターネット契約をおこなってください。

インターネットを使えるようになるまでの期間

一般的にインターネットを新規契約する場合、最低でも2週間から1か月ほどの期間がかかると言われています。
もちろん各業者によって期間は異なるうえ、繁忙期になるとより多くの時間がかかってしまうので、そういった点を頭に入れて申し込みをしてください。
また、業者によってはマンションと一戸建て住宅で工事期間が異なったりするので、建物別での期間も見ておくといいでしょう。

インターネット契約までの流れ

インターネット契約をするまでの流れは、申し込み・回線工事の日程調整→回線工事→インターネット開通となります。
申し込みは、ネットからおこなえる場合がほとんどなので比較的すぐに完了しますが、工事の日程調整で時間がかかってしまうことがあります。
とくに繁忙期になると、業者と依頼主で日程の調整がつきにくく工事が遅れてしまうので、急ぎの方は繁忙期と言われている3〜5月を避けて申し込みをしてください。
また、引っ越してからすぐにインターネットを使えるようにするためにも、家の購入が決まったらすぐに契約の準備を進めておくことをおすすめします。

まとめ

一戸建て住宅でインターネット契約をする方法と契約にかかる期間をご紹介しました。
今の時代は、インターネットが使えないと非常に不便なので、住宅の購入が決まったら計画的にネット契約の準備を進めておきましょう。

家族などから家を譲り受けることになったとき、もし自分が住まない場合には所有していてもあまり意味がありません。
住宅というのは、所有しているだけでも維持費や税金などさまざまな費用がかさんでしまいます。
そういった点を加味して、あえて相続を放棄する方法を取る方がいますが、実際に放棄するにはどのような方法を取れば良いのでしょうか？
今回は、空き家を相続放棄する方法について、その後の管理責任などについても触れながらご紹介していきますので、ぜひ参考にしてみてください。

空き家の相続放棄とは

まず、空き家の相続放棄とはどのような状態のことを指すのでしょうか？
被相続人が亡くなったら、まずはその被相続人の法定相続人とされる配偶者や同居家族などが集まって、誰が何を相続するのかを決める必要があります。
会議によって振り分けが決まったものをそれぞれが相続することになりますが、この時に決めるものは基本的に相続人にとって利益となりうるもののみになります。
空き家は不動産、固定資産として捉えられるので、利益と考える方もいるかもしれませんが、もし住むことを前提としていない場合や、空き家のまま利用する目的がない場合には利益とはなりません。
このように利益にならない遺産の相続の場合には、とくに誰が相続をおこなうのかということを決めることはありません。
借金などローンの場合にも同種の遺産として考えられますが、これらのマイナスとなってしまう相続遺産を事前に放棄することで、後からその相続人に対して返済や責任が求められることはなくなるという仕組みです。
この放棄の流れは法定相続人に認められた当然の権利であるとされていますが、実際に空き家のみの相続放棄はできないという点は十分に注意が必要であると言えます。
例えば、空き家をマイナスの遺産として考え相続をしないという選択肢をとった場合、それ以外の遺産もすべて放棄しなくてはいけないという決まりがあります。
相続には順番が決まっていて、話し合いによって決めない遺産の場合には、被相続人の配偶者から順に相続をどうするか決めることになります。
つまり、配偶者が放棄をした場合には、次に被相続人の実子、その次に両親、兄弟、という順番で権利が認められることになります。
そのためここで放棄をおこなう場合には、相続の権利がある全員が放棄をする必要があるということになります。
また、相続放棄が認められる期間としては、被相続人が亡くなったとされる日から3か月以内が期限となりますので、少しでも視野に入れている場合には早めの対応をおこなうことが大切です。
ただ、巨額な借金がある場合などは別ですが、先ほどにも触れたように放棄をおこなうとそのほかの遺産も放棄することになってしまいます。
一言に遺産とはいっても、形見であったり、残しておきたいと思うものは人それぞれあると思います。
相続人にとって残しておきたい、譲り受けておきたい遺産が多くある場合には、まずは本当に放棄するべきなのかについてメリットとデメリットを照らし合わせたうえで十分に吟味する必要があります。
場合によっては、相続人同士での話し合いの際に全員が納得できるような選択をするよう努めることも大切です。
相続をしたら明らかに損をしてしまう場合のみ、放棄を考えることがより現実的であると考えましょう。

空き家を相続放棄した後の管理責任

さて、ここまではそもそも相続を放棄するということはどういうことなのか、一般的な解説としてご紹介してきました。
相続人に与えられた権利などとともに、もし自分が相続人になったときに考えるべきことややっておくべきことがある程度クリアになったかと思います。
しかし、実は相続放棄をしたうえでも放棄することができない責任というものがあります。
ここからは、その「管理責任」について解説していきます。
相続の際に覚えておかないと後でトラブルが発生してしまう可能性もありますので、この管理責任については必ず確認しておきましょう。
まず、管理責任とはどのようなものに付随して求められるものなのでしょうか？
単語からなんとなく予想することができるかもしれませんが、これは相続を放棄したからといって、相続人が空き家の管理をしなくて良いということにはならない、というのが前提になっています。
"空き家とは言えど、誰も住んでいないというだけで立派な遺産ですので、ずっと管理されないままの状態が続くのはあまり好ましくありません。
つまり、相続人が管理人として、放棄後も空き家を管理しなくてはいけないということになります。
ちなみにここで指定される管理期間は、次の相続人に引き渡すまでの期間となります。
しかし、もし相続人全員が放棄することになった場合には、最初に放棄をした方にずっと管理責任が問われ続けることになります。
もし自分が利用することのない空き家をずっと管理し続けなくてはならないとなったら、重荷に感じてしまうという人も少なくないと思います。
そんな時に利用することができる方法として、その不動産の相続財産管理人を決めることができます。
相続財産管理人とは、裁判所を介して、その放棄された遺産を国に帰す役割を果たす人のことを指します。
ここで相続財産管理人を立てることで、その後管理問題は相続人に問われることなくスムーズに手続きが終了しますので、誰も相続をしないという場合にはおすすめの方法であると言えます。
しかしながら、管理人の申し立てや選定にも費用がかかるという点についても抑えておきましょう。
まず、選定の費用として収入印紙や官報公告料が合計で4000円ほどかかりますが、それにくわえて、相続財産管理人への報酬や経費などを含めた予納金と呼ばれる費用がかかることになります。
放棄された財産でその予納金の額をすべて支払うことができる場合には必要ありませんが、もしも足りない場合には、相続人に残りの額を支払う義務があります。
費用はだいたい20万円から100万円ほどと言われています。
相続を放棄しているのに費用がかかってしまうことから、少し高いと感じてしまう方もいるかもしれませんが、その後何年かわからない期間管理費を払い続けることを考えると、妥当な金額であると言えるでしょう。

相続放棄をせずに空き家を手放す方法

さて、ここまでは相続を放棄する際の流れや基本的な事項についてご紹介してきましたが、実は放棄する以外に空き家を手放す方法もあります。
たとえば、一番多い方法だと不動産売却があります。
売却をおこなう場合には、相続をしたうえで、物件がどれくらいで売れるのか、どれくらいの利益が出るのかといったことを理解しておこなう必要がありますが、場合によっては放棄よりも得をする可能性があります。
売却をするのは難しいと思ってしまいがちですが、不動産仲介会社などに相談することで、最適な方法で売却活動を進めることができるでしょう。
また、その空き家の隣に不動産を持つ方に交渉をして売却をするという方法もあります。
その場合、隣人の財産の範囲が自動的に増えるため、もしその方に経済的余裕がある場合には効率的な提案であると言えます。
また、寄付という方法もあり、空き家でずっと誰も住むことができないまま時間を経過させるよりもより有用な方法として考えることができるでしょう。
これらを踏まえて、物件の状態などを考えたうえで、最適な方法を見つけることが大切です。

まとめ

空き家の相続放棄についてまとめました。
実際に自分が相続人になったら、慣れていない場合はどういう流れで動けば良いのかわからないということもあると思います。
少しでも損をしないためにも、また自分の状況にあった方法を見極めるためにも、以上でご紹介した方法を参考にしてみてください。

家を買う時には、価格やどんな家にするかなどを考え将来が楽しみでワクワクしてしまいます。
しかし、物件価格以外のさまざまな費用がかかる家を買うことで発生するその後の費用のことは、見落としてしまう方が多くいます。
そこで今回は、不動産を買うために必要な予算の計算の仕方や住宅ローンの返済比率についてご紹介していきます。
不動産を購入する際の参考にしてください。

不動産を購入するために必要な予算はどれくらい？

家を買う際にかかる主な費用は、物件価格、購入時の諸費用、購入後の諸費用、の3つになります。

物件価格とは

家本体の価格で、一戸建・マンションなどの建物の種類、立地、広さに応じて金額は変わってきます。
予算は物件価格だけでなく、後述するほかの費用のことも考慮して決めるようにしましょう。
住宅ローンが組めるのは原則として、物件価格が対象となり、 物件価格に含まれるのは、本体工事費・別途工事費・オプション工事費などになります。

購入時の諸費用とは

物件を購入すると必然的にかかってくる費用で住宅の購入や新築の際に、土地・建物の購入価格や建設費用以外に必要な費用の総称です。
契約にかかる税金や手数料、住宅ローンを契約するのであれば金融機関の手数料や、火災保険に加入する際の費用なども必要となってくるでしょう。
住宅建設や一戸建て、中古住宅購入の場合は5%〜10%が諸費用の目安といわれています。

購入後の諸費用とは

実は、家を買った後もさまざまなお金がかかるのです。
家を買う場合で新築の際には、引っ越し代や新たに買い足す家具、照明器具、カーテンなどの購入費用が必要になってきます。
毎年の固定資産税や、一戸建ての場合は、約15〜20年で外壁の修理や屋根の補修など、家の修繕費も必要になってくるのです。
金融機関によっては、諸費用部分を住宅ローンに組み込むことが可能です。

不動産購入するときの頭金はどれくらい？

頭金は、物件の一部資金として最初に支払うまとまったお金です。
住宅ローンを組む際に頭金を増やすと、借り入れ額が減るので住宅ローンの審査にとおりやすくなります。
住宅ローンの審査というのは、借り入れ額が大きいほうが審査の基準が厳しくなるので注意が傾向が必要です。
"頭金は、物件価格から住宅ローンの借り入れ額を差し引いた部分で、一般的には物件価格の約2割が目安となっています。
" 2019年度フラット35 利用者調査によると、頭金の平均価格は物件価格の18%である621万9000円となっています。
しかし最近では、頭金なしで住宅ローンを組むことができる金融機関もあるのですが、金利負担が増えるのである程度まとまった頭金を支払うことがおすすめです。
頭金なしですと、月々の返済額が増えるだけではなく、今後マイホームを売却することになった場合に住宅ローン残債以上の値段で売却することができなくなります。

借り入れ可能額はどれくらいが目安なのか

家を買うということは、人生のなかで1番大きな買い物になると思います。
金額が大きい分負担もかかり、現金一括で買う方はあまりいません。
よって、住宅ローンの借り入れ可能額は自分の年収でいくらが目安かを把握しておくことが大切です。
住宅ローンの借り入れ額は購入に必要な総費用に対して、頭金で足りない分を補填するための借り入れ額となるのです。
住宅ローンの借り入れ額イコール物件価格ではないことをまずは覚えておきましょう。

不動産を購入するための予算の計算の仕方をご説明

予算を決めるということは、家計に無理なく「買える価格」のことです。
家の購入や新築、リフォーム時に支払える「現金の額」と「住宅ローン借り入れ額」を決めると良いので予算を計算する方法をご紹介していきます。

まずは家を買う時に使う金額を決めましょう

家を買ったときにリフォームのために貯蓄をすべて使うと、現在住んでいる場所から新居への引っ越し代や入居費用が出せなくなってしまいます。
家族の病気やケガ・災害など万が一の事態にも備えられないので住宅資金は、家を買った後に備えるお金を差し引いた額にしておきましょう。

使う金額を決めたら住宅ローン借り入れ額は、返せる額から考えましょう

住宅ローン返済額は、一般的に自分の年収負担率25%以内なら安心といわれています。
25%がどれくらいの年収だと毎月返済額と借り入れ額なのかをシミュレーションしてみます。
たとえば、年収が400万円の人は、毎月返済額が約8.3万円で借り入れ額2845万円になります。
年収が600万円であれば、毎月返済額は約12.5万円で借り入れ額4285万円になります。
年収が800万円であれば、毎月返済額は約16.7万円で借り入れ額5725万円になります。
年収1000万円であれば、毎月返済額は約20.8万円で借り入れ額7130万円という計算になります。
このシミュレーションを見て自分の年収に当てはまる金額で返済していけそうであれば、返済額を決めてしまいましょう。
しかし、こんなにも返していける自信がないと思う方は、無理するのは良くないので自分にあった返済できる金額を決めましょう。
仮に、家計簿をつけたり自分で家計管理をしっかりしているのであれば、家計に合った返済額を決めるのは比較的簡単です。
管理していない方は、家賃など今の住居費と、購入後にかかるローン返済以外の住居費も頭に入れて毎月返済額を考ましょう。
自分の年収に合う毎月返済額を計算して、家購入後の家計に負担をかけずに返済できるようにするのがおすすめです。

住宅ローンの返済比率とはなに？

住宅ローンの返済比率とは、年収に占める年間返済額の割合の事です。
計算方法は、年間返済額÷年収で計算され、金融機関によって見方は若干変わるのですが、基本的には30〜35%が基準といわれています。
仮に、自分の年収500万円の場合、返済比率の違いで年間返済額と毎月の返済額をご紹介していきます。
返済率が35%だった場合年間の返済額は、175万円になるので毎月の返済額は、目安として約14万5800円になります。
返済率を30%で計算してみると、年間返済額が150万円になるので毎月の返済額は目安として約12万5000円になります。
ご紹介したように返済率が基準として30%〜35%になっているのが一般的なので返済比率ギリギリまで借り入れたいと考えるかもしれません。
しかし住宅ローンは、これから先数十年も返済が続くので、子どもがいる場合は進学などまとまった出費が出る可能性もあり、なかなか計画どおり行かないこともあるでしょう。
また、予想もしていなかった病気や介護で仕事を今までのように続けられなくなり、今までよりも収入が減るというトラブルもあるかもしれません。
住宅ローン返済で毎月高額のお金を支払っていると想定外にお金がかかる事態に頭を抱えてしまう場面もあり得ます。
よって返済比率は、余裕を持って考えておくことがおすすめです。

まとめ

不動産を購入するときには家のローンを返済していくだけではなく、それ以外の場面で多くの出費が考えられます。
家を購入すると決めたときにはどれくらいのお金をローンの返済に使えるか、新しい家の事だけでなく現在住んでいる所からの引っ越し費なども把握しておく必要があります。
上記を参考に、計画を立てて購入するのが良いでしょう。

中古の物件を売りに出す際は、最初の購入時から時間が経っていることによる経年劣化を加味した金額設定にする必要がありますが、その経年劣化を図る基準として、耐用年数というものがあります。
この耐用年数がどのような基準となるのかについて、3種類の基準の大まかなご説明と、建物構造別の種類、また関係の深い減価償却についても触れながらご紹介していきます。

不動産売却における耐用年数とは

まず、長い間所有していた物件を売りに出す時には周辺の類似物件の相場などと照らし合わせ、また評価額などを確認したうえで売却価格を決める必要があります。
自分がその不動産を購入した際の金額もあらかじめ用意しておくとよりシミュレーションがしやすいですが、この耐用年数によって、購入時からどれくらい価値が下がっているのかという事を図ることができます。
つまり、わかりやすく説明すると、物件の寿命を測るものとして考えられます。
さて、この寿命を測る耐用年数ですが、実は物理的耐用年数、法定耐用年数、経済的耐用年数の3種類に分けられています。
ここからは、これら3つがそれぞれどのような役割をになっているのか、順番にご紹介していきます。

物理的耐用年数

まず、物理的耐用年数は、名前からも想像しやすいかもしれませんが、建物が物理的に劣化するまでの期間を指します。
物理的な劣化とは、その製品が寿命を迎えて使用できなくなってしまう事を指しますので、電化製品などに用いられることが多く、反対に不動産にはあまり適用されることはありません。

法定耐用年数

次に、法的耐用年数ですが、これは一般的に建物に使われることが多いもので、物理的なものとは異なりこの年数を過ぎたからといってもう住めなくなるというわけではありません。
ある程度の目安として、国がその建物の寿命として定めています。
また、ただ建設時から単純に年数を導き出しているわけではなく、その物件の構造を踏まえたうえで、定期的な改修工事などのメンテナンスがおこなわれることも前提として計算されています。

経済的耐用年数

最後にご紹介するのが経済的耐用年数です。
これは、そもそも自体の経済的価値がなくなるまでの年数を定めたもので、法的なものに比べるとざっくりとしていますが、不動産の場合にはその物件に経済的価値がないとみなされてしまう基準になるというわけです。
ただ、法的なものに比べると信用度は落ちるため、そこまで多用されるものではありません。

建物構造別の耐用年数

物件の経年劣化を基準化する耐用年数ですが、単に年数だけではなく、その物件が何で建設されているのか、つまり構造によっても基準が異なるという点も抑えておく必要があります。
ここで定められるものは、先ほどご紹介した3種類の中の法的耐用年数に当たり、新築の場合の基準となっています。
まず、鉄骨鉄筋コンクリート造と鉄筋コンクリート造のマンションなどの場合には47年を寿命の目安として考えられています。
次に、れんが造、石造、ブロック造は38年を目安としています。
また、木造アパートの場合には20年〜22年を基準としています。
売りに出すことを視野に入れたうえで不動産を購入する場合には、物件を構造しているものによって耐用年数にも大きな差が出てくるということを抑えておく必要があります。

耐用年数と減価償却の関係

さて、耐用年数についてご紹介してきましたが、この耐用年数と密接な関係にあるものが減価償却額です。
そもそも、この耐用年数とは、減価償却を計算するために必要な要素として、今回解説している年数が定められているのです。
ここからは、不動産売却において必要な知識として、減価償却についてご紹介していきます。
まず、不動産売却をおこなって取引が成立したら、売却した側はその売却価格を買主から支払われます。
ここで支払われた売却価格はそのまま売主の所得として考えられるため、翌年以降に確定申告などで利益を申請する必要がありますが、ここで必要となるのがこの減価償却費です。
なぜなら、実際に利益や所得として考えられるのは、売主が得をしている場合のみになるからです。
得をしているのかどうかをどうやって測るのかわからないという方もいるかもしれませんが、不動産の場合には物件の売却益から、その物件を購入したときに支払った金額を取得費として差し引くことができます。
その取得費の他にも、売却の際に支払った固定資産税や登録免許税などの税金、また申請などに必要な各種手数料なども必要経費として利益から差し引いて考えることができるのです。
そして、今回ご紹介しているこの減価償却額も、ここで利益から差し引くことができる諸費用の中の1つになります。
減価償却額の大きさはこの寿命とされる耐用年数や購入時からの経過年数が大きく影響してきますので、ここでしっかりと計算しておくことであとで得をすることにつながるというわけです。
なんとなく自分で計算するのは難しそうという方や、慣れていなくてよくわからないという場合には専門家に相談して依頼をすることもできますので、そういった方法も考えておくと良いでしょう。
得をするという観点だけでなく、不動産を売りに出す際は、大きな金額のやり取りが前提です。
自分から出ていく支出と買主から得られる収入が整理できなくなったり、すべてを把握するのが困難な状況になってしまうこともあります。
そんな状況を少しでも回避するためにも、ここで一度計算しておくことで、後から支払うことになる費用に対して迅速に対応することができます。
とくに初めて売却をおこなうといった場合には不安も大きいかもしれませんが、ここで時間をかけて計算しておくことで、後で起こりうるトラブルを回避することにつながります。
この減価償却を算出するには2つの方法があります。
1つが、その年による税率などの変動がない定額法というもので、今ではより標準的な計算方法です。
もう1つが定額ではなく、毎年同じ割合で計算をおこなう定率法です。
定率法は今では廃止されているのであまり用いられることはありませんが、法が改正される前に建設された不動産の場合には適用できるので、今回はどちらもご紹介します。

定額法

1つめの計算式の定額法について大まかに解説していきます。
この場合、計算式は物件の購入価格×0.9%×償却率×購入してからの経過年数となり、購入時からたった年数分、大きな金額を算出することになりますので、支払う税額をぐっと抑えることが可能になります。

定率法

次に、定率法についてご紹介していきます。
この定率法とは、経過年数を用いないため、計算するタイミングによる変動がなく、同じ税率で計算することができるという点がメリットになります。
算出方法としては、前期末の帳簿に記載のある価額×耐用年数で、この場合は経過年数ではなく耐用年数によって額の変動が起きることになると言えます。

耐用年数の計算方法

さて、定率法の計算方法を見て気づいた方もいるかもしれませんが、ここでは耐用年数も計算をして算出する必要があります。
まず、経過年数が法的耐用年数を超えている不動産を売りに出す際は、購入後から数えた建物の経過年数×0.2で導き出すことができます。
それに引き換え、経過年数が耐用年数を超えていないケースでは、新築時の耐用年数-売却時の経過年数＋売却時の経過年数×0.2となり、若干複雑な算出方法となります。

まとめ

不動産の寿命を定める耐用年数についてご紹介してきました。
実際に売却をする際には非常に重要な要素になります。
以上の計算方法や種類を踏まえたうえで、自分が所有している物件の場合にはどれに当たるのか、また実際に残りの年数はどれくらいなのかを抑えておくことが大切であると言えます。

不動産の売却を検討している方は、不動産会社によって査定額が異なることに疑問を持ったことはありませんか？
ある会社では高額査定されたのに、他の会社では定額査定になったりと査定額にバラツキが出ることに疑問を持つ方も多いと思います。
この記事では、不動産会社ごとに査定額が異なる理由や意図について解説していくので、不動産会社を選ぶ際の参考にしてください。

不動産会社によって高額査定額が異なる理由

まずは、不動産会社によって査定額が異なる理由について解説していきます。
査定額に差が出る理由を知っておくと、依頼する際の参考にもなるので把握したうえで売却をおこないましょう。

査定時の基準が会社ごとに違う

不動産の査定額に差が出るのは、不動産会社によって査定をする際の基準が異なるからです。
大まかな算出方法はどの不動産会社もだいたい同じですが、細かな点に関しては会社ごとに基準が異なるので査定額にバラツキが出るのです。
もちろん、他にも価格に影響する点はありますが、査定基準が会社ごとに違いという点が一番わかりやすい理由と言えます。

不動産会社の経験値

不動産会社の経験値というのも査定価格に大きく影響する点と言えるでしょう。
査定時は、過去の売却実績や市場の動きなどを見て価格を算出するので、取り扱ってきた物件の数や市場を見る力によって算出される価格が変わってきます。
販売実績が豊富であれば過去の取引に基づき価格の算出をおこない、販売実績が少なければ市場価格に基づき価格の算出をおこなうことが多くなるでしょう。
このように、不動産売却をおこなう会社の状況によって価格の算出方法が異なるので、査定の価格にも違いが出ると言えます。

比較物件が違う

査定価格に差が出るのは、査定時の比較物件が違うことも挙げられます。
同じ物件を査定する場合、基本的には同じ条件の物件で比較するため大きな差は出ません。
しかし、不動産会社によっては同じ条件でも違う物件を対象として価格の算出することもあるので査定時の価格に差が出てくるのです。

不動産会社の戦略

不動産会社は、査定時に戦略的に価格をつける場合があります。
たとえば、売却依頼を取りたい不動産会社は、相場価格よりあえて高い値段を提示して自社に売却を依頼してもらうように仕向けることがあります。
その他にも、不動産を買い替えるために売却を依頼してくる方に対しては、すぐに売却できるようにあえて査定額を提示するなど、あえて他とは異なる査定額を提示するのです。
すべての会社がこのように価格を決めているわけではありませんが、戦略的に価格設定を行なっている場合もあるので覚えておきましょう。

不動産会社の一括査定を利用するメリット・デメリット

不動産売却をする際に一括査定をする方も多いと思うので、ここでは一括査定を利用する場合のメリット・デメリットを紹介していきます。
また、一括査定をする際の注意点もあわせて解説していくのでぜひ参考にしてください。

一度に複数の査定を受けることができる

一括査定をする一番のメリットは、複数社の査定を一度にたくさん受けられる点でしょう。
複数の不動産会社に行き査定依頼をする必要がないので、時間や手間を省いて査定をすることができます。
また、一度に査定額を知れるので、比較検討が非常に簡単です。
1つの会社だけではなく複数の会社を比較できるので、自分の気に入った条件で契約することができ、相場より低い査定額で売却することも無くなります。
そのため、この点は一括査定の大きなメリットと言えます。

無料で査定をおこなえる

不動産の一括査定サイトは、基本的に無料で使えるので費用をかけることなく査定をおこなえます。
基本的に不動産会社に直接依頼しても無料で査定をおこなってくれますが、なかには料金を取り査定をおこなっている会社もあります。
しかし、査定サイトであれば無料のサイトを自分で選んで利用できるので、お金を取られる心配もありません。

精神的負担がない

一括査定をおこなうと、精神的負担がない点もメリットとなります。
不動産会社に行き査定依頼をした場合、売却をキャンセルするのに気が引けてしまい納得していないのに売却依頼をする方もいます。
また、不動産会社によってはしつこく勧誘してきたりするので不快に感じることもあるでしょう。
しかし、ネット申し込みでおこなえる一括査定では、そういった精神的負担を感じることなく査定を行えます。
そのため、対人で話をするのが苦手な方や、精神的な負担を感じやすい方にとっては大きなメリットとなります。

問い合わせやメールがたくさん届く

一括査定のデメリットとしては、不動産会社からたくさんの問い合わせが届くという点が挙げられます。
どの会社も依頼を獲得するために営業してくるので、1日に何件もの問い合わせが届くこともあり対応するのが非常に大変です。
とくに、電話で問い合わせが来る場合は、時間を取られてしまうので忙しい方からすれば迷惑となってしまいます。
そのため、この点が一括査定のデメリットとなります。

知りたい情報を知れない場合がある

査定サイトは、すべての不動産会社が登録しているわけではないので、自分が査定してもらいたい会社の結果を知れるというわけではありません。
不動産会社は全国に1万社以上あると言われていますが、査定サイトに登録されている会社は多くても2,000社ほどとなっています。
そのため、一括査定をしても自宅周辺にある会社の査定額を把握できない場合もあるのです。
もし、興味のある会社の査定額を知らなかったときは、時間の無駄になってしまうのでこの点は気を付けなければいけません。

不動産会社が高額査定を出す意図と注意点

査定依頼をした場合、高額査定を出してくれる会社を選ぶ方が多いと思います。
しかし、高額査定を出す会社の意図を知らないと納得のいく売却ができないこともあるので、会社側の意図を把握したうえで売却をおこないましょう。

高額査定を出す会社の意図

査定依頼で他社よりも明らかに高額な査定を出す会社は、売却依頼を確保したいという意図があります。
すべての会社がこういった意図があるわけではありませんが、基本的に高額査定を出す会社は、仕事をとりたいという意図がありその金額を提示しているので覚えておきましょう。
仕事を取るために適切ではない査定をしている場合があるので、依頼をする際は注意が必要です。

高額査定の会社に依頼すると売却が長引く

先ほどご説明したとおり、高額査定を出す会社の査定は実際の価値よりも高く見積もられている場合があります。
そのため、売却時には相場の価格より割高な価格で売りに出され、なかなか買い手が見つからない状態になってしまいます。
買い手が見つからなければ売却益を得ることもできませんし、買い替えを検討している方はいつまで経っても引っ越すことができません。
さらに、売却が長引けば不動産価値がどんどん減少していくので、売却するまでに多くの時間が必要になってしまいます。
ですので、高額査定を出してくれる会社があったとしても、売却を依頼する会社は慎重に選ばなければいけません。

まとめ

不動産会社ごとに査定額が異なる理由について解説しました。
売却を検討している方にとって高額査定をしてくれる会社は魅力的に見えますが、安易に契約をしてはいけません。
販売力のない会社に依頼すると売却も難しくなるので、不動産会社選びでお悩みの場合はまずは弊社までお気軽にご相談ください。

不動産の売却を検討している方にとって、そのまま売却するか譲渡するかは悩むところです。
しかし、贈与税が発生する可能性があり、税負担が大きくなる恐れがあるでしょう。
そこで本記事では、不動産売却時に贈与税がかかるケースについて解説します。
また、贈与税が発生しても税負担を軽減できる方法も解説するので、参考にしてみてください。

不動産売却時にかかる贈与税とはなにか

まずは基本情報として、贈与税とはなにかを理解しましょう。
勘違いしやすい相続や譲渡の違いも合わせて解説するので、比較してみてください。

贈与税

贈与税とは、財産を譲渡された方が負担して支払う税金のことです。
贈与は民法549条の条文にも「贈与は、当事者の一方がある財産権を無償で相手方に与える意思を表示し、相手方が受諾をすることによって、その効力を生ずる。」と定められています。
不動産売却においては不動産所有者が親族や第三者にあげて、相手がもらえば贈与の対象です。

相続

相続は財産の所有者が亡くなり、特定の方が引き継ぐことです。
つまり、贈与と相続の違いは、財産の引継ぎが生きているときか亡くなったあとかになります。
遺言があれば故人の意思で不動産の引継ぎを決められますが、遺言がないと誰に引き継がれるかはわかりません。
相続方法は遺産分割協議で親族が話し合うか、法定相続で配分するかの2種類になります。

譲渡

譲渡は主に不動産会社が仲介して不動産売買をおこなう行為で、対価を受け取ってから不動産の権利を譲る行為です。
つまり、贈与と譲渡の違いは、対価をもらっているかどうかになります。
譲渡だと税金を払わないわけではなく、所得税と住民税を支払わなければなりません。
譲渡すると土地や建物を売却して利益が発生するため、所得税は譲渡所得税とも呼ばれます。

不動産売却時に贈与税がかかるケース

贈与は親族や第三者に譲渡するので、相続のように親族間取引だけではありません。
どのようなケースが贈与税に関係するのか、見ていきましょう。

親族間取引

不動産売却時に贈与税がかかるケースは、親子などの親族間取引があります。
親子間なら時価より低い金額で取引しようと考えますが、不動産売却には「みなし贈与」といった仕組みで逃れられません。
たとえば市場価値が2,500万円もある不動産を、時価よりも著しく低くして100万円で売却したとしましょう。
すると購入した本人は「みなし贈与」とみなされて、100万円を差し引いた2,400万円分の贈与税が発生します。
親族間取引は不正な価格で取引されやすいため、税務署のチェックが厳重です。
適正な価格で取引すれば、贈与税が発生しないで問題なく取引ができます。

法人間取引

法人間取引も親族間取引と同様で、適正価格の取引なら問題ありません。
しかし、時価よりも著しく低い価格設定をして売買をすると、差額分に贈与税がかかります。
贈与税が発生するのは法人と代表者間の取引で、所得税や法人税として課せられるのが特徴です。
つまり、贈与税の支払い、もしくは法人税などの形で実質的に贈与税の支払いを求められるケースがあります。

親会社と子会社の取引

親会社と子会社の取引になると、親族間取引と法人間取引のどちらの仕組みが適用されるかわからないものです。
結論は不適正で低価格な取引だと差額分に法人税がかかり、条件を満たせばグループ法人税制が適用されます。
法人税は親族間取引や法人間取引と同様で、適正な価格で取引しないと税務署のチェックが入り、課税から逃れられません。
グループ法人税制は2010年度の税制改正で決まったもので、条件は制度によって適用対象法人に違いがあります。
主なものだと100%グループ内の法人間の資産の譲渡取引だと、適用対象の法人は資産の譲渡法人です。
取引相手は資産の譲受法人に制限され、完全支配関係に関する制限はありません。

不動産売却時にかかる贈与税を軽減する方法

贈与税が発生しても、コツを抑えれば税額を軽減できます。
どのような方法で軽減できるか、代表的な方法を解説します。

贈与は毎年110万円ずつにする

基礎控除額は1月1日〜12月31日までの1年間で、合計110万円を超えると贈与税が課税されます。
贈与金額が110万円以下に抑えられれば贈与税を支払う必要がないため、調整が必要です。
たとえば1,100万円の贈与を計画しているなら、1年間で全額1,100万円を贈与するのではなく、10年以上かけて贈与しましょう。
ただし、一定期間に一定額の贈与をすると税務署に定額贈与とみなされてしまいます。
定額贈与になると基礎控除の範囲である110万円の贈与額でも、贈与税が発生する恐れがあるため注意が必要です。
そこで、定額贈与とみなされないように、毎年の贈与に工夫を施すと良いでしょう。
たとえば贈与契約書を作成したり贈与する金額や渡す時期を決めたりすると、定額贈与にならない可能性が高くなります。

適正価格で売却をおこなうために査定する

不動産の売買では親しくて近しい関係になるほど、売主は買主の購入負担を減らしてあげたいと考えることでしょう。
しかし、適正価格で不動産売却をおこなわないで価格を下げすぎてしまうと、適正価格との差額分に贈与税がかかります。
そのため、贈与税を軽減するなら適正価格を間違えないように、売却査定の依頼をしましょう。
株式会社如月不動産の査定シミュレーションなら、たった3ステップでお問い合わせが完了します。
1つ目のステップで物件情報や個人情報を記入し、売却する不動産の種別がマンションや一戸建て、土地のみでも査定できますので、物件の詳細と所在地をフォームに入力してください。
その他、最寄り駅や築年月、購入金額などの情報を入力し、現況が自己使用・賃貸・空室のどれかを選びましょう。
後は備考と査定依頼する本人の情報を入力すれば、必要項目の入力が終わります。
必須項目は種別・お名前・メールアドレスのみなので、わからない項目があっても査定可能です。
2つ目のステップでは入力内容を確認して、問題なければ3つ目のステップでお問い合わせ完了になります。
査定して適正価格がわかれば、贈与税がかかるリスクが低くなりやすいです。

相続時精算課税制度

相続時精算課税制度を活用すると、贈与税を安く抑えられます。
相続時精算課税制度とは、財産を贈与するときに原則60歳以上の父母または祖父母から、20歳以上の子または孫に対して選べる贈与税の制度です。
ただし、民法の成年年齢は令和4年4月1日をもって、20歳から18歳に引き下げられました。
制度を利用するためには適用条件があり、贈与者は1月1日時点で60歳以上の父母または祖父母であり、60歳未満だと認められません。
また、受贈者は贈与を受けた1月1日時点で、民法の成年年齢によって18歳以上の方かつ贈与者の子や孫が対象になります。
贈与税の計算方法は「（不動産価格－基礎控除110万円）×税率－控除額」です。
税率は基礎控除額などの控除をした後に課税される価格によって決まり、下限が10%で上限が55%になります。

まとめ

不動産売却時にかかる贈与税とは、財産を譲渡された方が負担して支払う税金のことです。
親族間や法人間の取引だけではなく、親会社と子会社の取引でも課税されます。
贈与税を軽減できる方法は、贈与額の調整や相続時精算課税制度の活用がありますが、査定で適正価格を把握しておくとよいでしょう。

不動産売却をおこなう際に、「事故物件」という言葉を聞いたことがある方も多いでしょう。
もしも、自分が所有している不動産が事故物件となった場合、物件を早く手放したい、でも売れないのではないかと不安に感じるかもしれません。
そこで今回は、不動産売却における事故物件とは何かについてご説明したうえで、売却方法や注意点についても解説します。

不動産売却における事故物件とは

事故物件に明確な定義はありませんが、一般的には物件のなかで殺人事件や自殺、事故死、孤独死などが起こった物件のことをいいます。
バルコニーや庭、エレベーター内、敷地内にある駐車場などの住戸外であったとしても、敷地内で発生しているため物件全体が事故物件となる可能性もあるでしょう。
また、心理的瑕疵のある物件を事故物件と呼ぶこともあります。
瑕疵とは、本来あるべき機能・品質・性能が備わっていない状態で、いわば欠陥のことです。
主に「心理的瑕疵」「物理的瑕疵」「法律的瑕疵」に分類され、その中の心理的瑕疵は、事件や事故、自殺などの心理的なストレスに関わる瑕疵のことをいいます。
しかし、心理的瑕疵は人によって不快に感じる度合いが異なるため判断が難しいケースもあるでしょう。

相場が低い

事故物件を売却することはできますが、通常の物件と比べると相場が低くなります。
事故の種類によっても異なり、自然死だと2割程度減、自殺は3割程度減、殺人事件では4〜5割程度減と通常物件と比較すると相場価格が下落します。
あくまで目安ですが、買い手の意向が優先されるため、場合によっては1割程度減での契約が可能です。

告知義務がある

事故物件の場合は、事前に買主に伝える告知義務が発生します。
国土交通省より事故物件に関するガイドライン案が公表され、定義を明確にする動きが強まりましたが、いまだに法律レベルで明確にはされていません。
ガイドライン案では、基本的に老衰や持病などの自然死には告知義務がないとされています。
しかし、自然死であっても長時間の放置により、特殊な清掃が必要な場合は告知義務が発生します。
つまり、買主がその事実に対して嫌悪感を抱くかどうかが決め手となるのです。
その点、老衰や持病などの自然死は、どこの家庭でも起こりうるため、嫌悪感を抱く方が少ないと考えられます。

不動産売却において事故物件を売却する方法とは

事故物件は心理的瑕疵があり、告知義務が発生するため売却しにくくなるのが一般的です。
しかし、このような物件でも売却する方法は存在します。
そこで、事故物件を売却する3つの方法をご紹介します。

値引きする

相場価格では売却できませんが、相場より安い価格に値引きすることで興味を示してくれる方もいるでしょう。
現に事故物件に住むことをまったく気にしていない方は一定数存在します。
値引きをどこまでするかは、事故の内容や程度によって異なりますが、周辺相場から3割程度差し引くと良いでしょう。
しかし、3割引きでも買い手が見つからない場合は、さらなる値引きも検討しなければなりません。

時間をおいて売却する

事故や事件直後は周辺の人々の記憶にも鮮明に残っているため、すぐに買い手が現れるとは限りません。
しかし、事故や事件が発生してから数年後に売却する場合は、気にする方は減少しているでしょう。
また一定の期間が経過したとしても、明確に告知の義務が免除されるとは定めていないので、トラブルを避けるためにも、告知はした方が良いでしょう。
いくつか判例では、約10年程度以上経過していれば「売却後に心理的瑕疵の責任を問わない」とすることが多いようです。

更地にして売却する

建物内で事故や事件が発生した場合は、建物を解体し更地にして売るというのも有効な方法のひとつです。
解体することで告知義務がなくなるわけではありませんが、買い手側も建物が残っていないとなると、そこまで気にする方も少なくなるでしょう。
とくに、木造の建物は築20年程度で価値がほとんどなくなってしまいます。
そのため、古い建物はそのまま売却しても、解体後に売却しても価値はほとんど変わりません。
建物が古い場合は、積極的に解体を検討してみると良いでしょう。

不動産売却において事故物件を売却する際の注意点とは

ここでは、事故物件を売却する際の注意点についてご紹介します。

大幅な値引きは必要ない

事故物件を売却する際は、値引き後に売却することを検討している方も多いでしょう。
しかし、事故や事件の内容によっては、大幅な値引きをしなくても買い手が見つかることもあります。
心理的瑕疵の捉え方は人それぞれです。
たとえば、建設途中のマンションの屋上から飛び降り自殺をした方がいる物件があったとします。
ここで、絶対に住みたくない方がいれば、全然気にしない方もいるでしょう。
告知義務を満たしたうえで、買主が納得している状態であれば、売買に関しては問題ありません。
内容によっては、値引きなしで売買が成立することもあるため、不動産会社と相談し進めていくと良いでしょう。

告知方法での注意点

告知義務や告知事項は法律で定義されているわけではないため、どこまで伝えるかは臨機応変に考えなければなりません。
ここで告知を怠ると、裁判に発展する可能性も考えられます。
告知事項に関しては、買主が購入後に心理的瑕疵によって後悔したり、不安になったりしないように伝えることが重要です。
そのためには、発生した「時期」と「場所」を適切に伝えなければなりません。
時期に関しては、事故が発生してから入居者は何人いたのかなど、売却時までに発生した事故は記載するのが原則です。
何年経過していたとしても、物件購入時に事故物件であることを告知されていたり、事故による印象が大きく根強い噂があったりする際は、記載しておくのが良いでしょう。
また、実際に事故発生時の痕跡が残っている場合は、内見の際に不信感を与えないよう、事故が発生した場所も明記しておくと良いでしょう。
一戸建ての敷地内に備え付けられてる倉庫で事故が発生した場合も、漏れのないように記載しておきましょう。
そして、とくに注意が必要なのが、マンションの共用部分であるエレベーターや駐車場などの事故です。
室内で起こった事故ではありませんが、忘れずに記載しなくてはなりません。
さらに、共用部分ではありませんが、過去に隣室やほかの部屋で発生した事故もきちんと告知しておきましょう。

告知義務を無視した場合

告知事項は法律で定められているわけではないため、できるだけ隠して高く売りたいと考える方もいるでしょう。
しかし、実際は事故の程度や内容によって異なりますが、告知義務を無視したことで売却後に裁判に至ったケースもあるため、ここでは2つの事例をご紹介します。
1つ目は、買主から過去に事故の有無を聞かれた際に、約7年前に強盗殺人事件があったにも関わらず告知せずに売却したケースです。
売主が買主に対し告知しなかったことは不正行為に当たるとし、損害賠償請求の一部である約2,000万円の支払いが容認されました。
2つ目は、土地の売買契約にあたって、3年前に土地上にあった建物内で焼死者が発生したことを告知せずに売却したケースです。
売買契約において心理的瑕疵に当たるとし、損害賠償請求の一部である200万円の支払いが任用されました。
このように、裁判に発展するケースも多いため、きちんと告知しておきましょう。

まとめ

事故物件に明確な定義はありませんが、一般的には物件のなかで殺人事件や自殺、事故死、孤独死などが起こった物件のことをいいます。
売却する際は、値引きや時間をおく、更地にして売却するなどの方法が有効です。
また、初めから大幅な値引きは必要なく、告知は事前にきちんとおこない、時期や場所を適切に伝えましょう。

両親から一戸建てを譲り受けたものの、活用できず空き家になっているという方はいらっしゃいませんか？
リフォームやリノベーションをすれば、自分が住むことはもちろん、貸し出しや売却がしやすくなります。
この記事では、空き家をリフォーム・リノベーションするメリットや必要費用などを解説します。
一戸建てが空き家になり活用に困っているという方は、ぜひ参考にご覧ください。

空き家をリフォーム・リノベーションするメリットとデメリット

リフォームとは、古くなった設備などを改修して新しくすることです。
一方、リノベーションは既存の建物に新しい機能を追加して、付加価値を高めることを意味します。
ここでは、空き家をリフォームやリノベーションする際のメリットを解説します。
あわせて知っておきたいデメリットもご紹介するので、両方を理解したうえでリフォームをするか判断しましょう。

買い手や借り手がつきやすくなる

空き家を賃貸や売却に出す場合、綺麗にすることで買い手や借り手がつきやすくなります。
とくに相続した古い空き家は、設備や内装、間取りが現代のニーズに合っていないことが多いです。
現代の設備は利便性にくわえて、節水や節電などの省エネ性能も高くなっています。
光熱費にも関係してくるため、設備は新しいほうが良いという方は少なくありません。
そこで設備や内装を現代のニーズにあわせて新調すれば、入居者や購入希望者の増加が見込めます。
また自分が住む場合には快適に暮らせるようになるでしょう。

耐久性や耐震性を強化できる

老朽化が進んだ建物は、地震などの災害時に倒壊するリスクがあり危険です。
倒壊によって近隣住民に危害を与えてしまうと、損害賠償を請求される可能性もあります。
そこでフルリフォーム・リノベーションをすれば耐久性や耐震性を強化でき、安心して住めるようになります。

一方でデメリットもある

空き家をリフォームまたはリノベーションするデメリットは、費用がかかることです。
とくに古い物件は修繕箇所も多く、また耐震性の問題から費用が高額になってしまいます。
現在の耐震性基準は、1981年6月に施工されました。
1981年よりも前に建築された建物は、旧耐震性基準を基に建設されています。
現在の基準を満たしていない場合には、リフォーム工事の際に耐震補強が必要になる可能性が高いです。
耐震補強工事が必要になると、そのぶん費用も高くなります。

空き家をリフォーム・リノベーションする際の費用

リフォームやリノベーションにかかる費用は、規模や築年数、物件の状態によって異なります。
空き家の期間が短い、もしくは築年数が浅い物件であれば、一部のリフォームで済むことが多いです。
反対に空き家の期間が長い、築年数が古い物件は、フルリフォームが必要になることもあります。
なかには構造部分まで劣化していたり、シロアリによる被害を受けている可能性もあります。
不安な方は、住宅診断（インスペクション）を検討すると良いでしょう。
工事が必要な箇所をプロが的確に判断してくれます。
5～10万円ほどで実施できるので、売却前にきちんと物件の状態が知りたいという方はぜひ検討なさってください。

一部分のみリフォーム・リノベーションする場合の費用

工事費用はどこをリフォームするかによって大きく異なります。
部分別の工事費用を確認して事前に目安を把握しておきましょう。

●クロスの交換：1,000円/㎡
●床材の張り替え：1〜7万円/畳
●水回り：（トイレ）20～50万円・（浴室）50～150万円・（キッチン）50～100万円・（洗面所）10～50万円
●外壁：50～350万円
●耐震補強・改修：25～150万円

水回りは劣化しやすいため優先的に工事することをおすすめします。
また、クロスの汚れも印象を大きく左右するため、汚れや傷がある場合には交換しておくと良いでしょう。
なお、売却目的でリフォームやリノベーションをする場合には、最小限で抑えておいたほうが良いこともあります。
中古住宅を購入する方のなかには、安くで購入して自分で好きなように手を加えたいとおもっている方も多いです。
このような方をターゲットに売却するのであれば、見た目の不快感を取り除くだけの簡単なリフォームで良いかもしれません。

全面的にリフォーム・リノベーションする場合の費用

全面的にリフォーム・リノベーションする場合も、建物の劣化具合や築年数などによって費用が大きく異なります。
築10年越えの一戸建てでは、外壁や屋根のリフォームが必要になるかもしれません。
一概にはいえませんが、500～2,000万円ほどは必要と考えておきましょう。
まずは業者に見積もりを依頼して、どこにどのくらいお金をかけるか決めることをおすすめします。

空き家をリフォーム・リノベーションすると節税になる？

近年、空き家の増加が社会問題になっていることをご存じでしょうか？
2018年における空き家の戸数は849万戸にもおよび、全住宅のうち13.6%を占めています。
空き家の放置は倒壊や放火のリスクがあり大変危険です。
このような問題を解決するため、現在では、空き家対策の助成金や減税制度が複数用意されています。
活用できる制度はもれなく利用して、税金対策をおこないましょう。
ここでは、リフォームやリノベーションをする際に申請できる助成金や減税制度をご紹介します。

自治体による助成金

さまざまな自治体が、空き家のリフォーム・リノベーションのための助成金を支給しています。
耐震工事や省エネを目的としたリフォームであれば、空き家対策以外の補助金制度も活用できるかもしれません。
役所などに問い合わせ、お住まいの地域がどうか確認してみましょう。
また、リフォーム箇所が多くなるようであれば「長期優良住宅化リフォーム推進事業」の対象になる可能性もあります。
長期優良住宅化リフォーム推進事業とは、長期間にわたって高い性能を維持する住宅へのリフォームを支援する事業です。
補助金の額は引き上げる性能のレベルで変動します。
事業者登録をした施工業者だけが申請できるので、まずは登録された事業者に相談してみると良いでしょう。

本人が住居する場合は減税制度も活用できる

耐震改修や省エネリフォームを実施する場合は、減税制度の対象となるケースがあります。
住宅ローンを利用してリフォームをするのであれば、特定の要件を満たすことで「住宅ローン控除」が受けられます。
住宅ローン控除とは、10年間にわたってローンの年末残高の0.7％を所得税から控除できる制度です。
そのほか「ローン型減税」や「投資型減税」などの減税制度が用意されています。
また、一定の省エネ改修工事をおこなった場合においては、固定資産税の1/3を軽減する制度もあります。
令和6年3月31日までに工事を完了した家屋が対象となっているので、期限内にリフォームやリノベーションをする場合には漏れなく活用しましょう。
なお、これらは本人が居住することが条件です。
賃貸住宅として使用する場合には適用されないためご注意ください。

まとめ

今回は、空き家をリフォーム・リノベーションする際の費用やメリットをご紹介しました。
空き家はそのままにしていると倒壊や放火のリスクがあり危険です。
相続した古い空き家でも、リフォームやリノベーションをすることで活用しやすくなります。
売却や賃貸に出すことをお考えの方は、リフォームを前向きに検討してはいかがでしょうか。

誰も住まなくなった家をどうにかしたいと考えたとき、売るか貸すかで迷う方は多いのではないでしょうか。
どちらを選択するにもメリット・デメリットがあるため、自分に合うほうを慎重に判断しなければなりません。
この記事では、一戸建てを売るのと貸すのとではどちらが適しているのか、それぞれのメリットとデメリットを解説します。

一戸建てを売るのと貸すのとではどっちがおすすめ？

家を売るのと貸すのとでは、それぞれにメリット・デメリットがあり、どちらが適しているのかは人それぞれで異なります。
ここでは、家を売る場合と貸す場合どちらがおすすめなのか、何を基準に判断したら良いのかを解説します。

一戸建てを売るのがおすすめな方

家を貸すよりも売るほうがおすすめなのは、以下の特徴に当てはまる方です。

●管理が面倒なので手放したい
●今後住む予定がない
●まとまった現金がほしい

今後住む予定がない場合には、売ることを優先に考えましょう。
建物は時間の経過とともに価値が下がっていきます。
いずれ売却するつもりであれば、価値が下がる前に売ることがおすすめです。
また不動産を維持するには管理が欠かせません。
相続した不動産などは遠方にあるケースも多く、維持管理に手間と費用がかかります。
今後住む予定がなく、面倒な管理から解放されたい場合には売却を第一優先にしましょう。

一戸建てを貸すのがおすすめな方

家を売るよりも貸すほうがおすすめなのは、以下の特徴に当てはまる方です。

●家を手放したくない
●いずれ住む予定がある
●家賃収入を得たい

今は住んでいなくても、いずれ住む予定がある方は貸すことを優先に考えましょう。
一度住宅を売却してしまうと、同じ家に戻ることは困難です。
賃貸に出せば、本業の給与以外に家賃収入も得られます。
ただし、賃貸に出しても借主がいないと契約は成立しません。
まずは、そのエリアに賃貸需要があるかどうかを調べることが大切です。
駅近など好立地な物件であれば、退去しても次の入居者を確保しやすく、安定した家賃収入が期待できます。

一戸建てを売る・貸す場合のメリットとデメリット

一戸建てを売る場合にも貸す場合にも、それぞれにメリットとデメリットがあります。
自身の状況と照らし合わせ、どちらを選択すべきか判断する際の参考になさってください。

一戸建てを売る場合のメリット

はじめに一戸建てを売る際のメリットからご紹介します。

まとまった資金が得られる
売却のメリットは、なんといっても多額の現金が手に入ることです。
売却で得た現金は、住宅ローンの返済にあてたり新居の購入費用にすることが可能です。
前述したように、建物の価格は時間の経過とともに減少します。
築年数が経過する前に早めに売却すれば、より多くの資金を得られるでしょう。

管理の手間や費用が不要になる
入居者の故意過失による傷や汚れは、入居者に修繕義務があります。
しかし経年劣化や通常消耗は、大家さんが修繕費用を負担しなければなりません。
また賃貸経営においては、さまざまな業務をこなす必要があります。
たとえば入居者の募集や空室対策、内覧対応などです。
これらすべてを自分でするとなると時間と手間がかかります。
管理会社に委託すれば手間は省けますが、そのぶん管理費用を支払う必要があります。
売却してしまえば、こうした支出や手間をなくせる点がメリットです。

一戸建てを売る場合のデメリット

一戸建てを売る場合のデメリットは、家を手放さなければならないことです。
思い出のある家を手放したくないと思う方も少なくありません。
また、住宅ローンが残っている場合にも注意が必要です。
売却する家に住宅ローンが残っている場合、売却と同時にローンを完済して抵当権を外さなければなりません。
売却代金だけでローンを完済できたら良いのですが、足りない場合は差額を現金で用意する必要があります。

一戸建てを貸す場合のメリット

続いて一戸建てを貸す場合のメリットを見てみましょう。

家賃収入が得られる
賃貸に出す際の大きなメリットは家賃収入が得られることです。
一戸建てはアパートやマンションに比べて設備のグレードが高く、家賃相場も高めという魅力があります。
またファミリー層から人気なため、一度入居すると長く住み続けてもらえるでしょう。

家を手放さずに済む
家を賃貸に出しても、所有権はなくなりません。
入居者が退去したタイミングで、いずれ自分も家に戻ることができます。
なお賃借契約には「普通借家」と「定期借家」の2種類があります。
普通借家は期間を定めない契約で、入居者が望む限り契約更新が可能です。
正当な自由がない限り、大家さんからは退去の申し入れはできません。
一方、定期借家であれば決まった期間のみ貸し出しが可能です。
いつ戻るのかはっきりしている場合には、定期借家を結ぶようにしましょう。

一戸建てを貸す場合のデメリット

賃貸に出すデメリットは、管理費用や税金がかかる点です。
家を貸し出しても、入居者がすぐに決まるとは限りません。
とくに古い物件は、間取りや設備が現代のニーズにあっていないことも多いです。
入居希望者を増やすために、リフォームや設備導入が必要なこともあるでしょう。
また入居者が退去するごとにクリーニングも必要です。
固定資産税も毎年課税されるため、それなりの出費が伴います。

どちらがお得？一戸建てを売る・貸す場合の収支シミュレーション

最後に、家を売る・貸す場合それぞれの収支をご紹介します。
簡易的なシミュレーションですが、双方の収支を計算する際の参考になさってください。

一戸建てを売ったときの収支とシミュレーション

一戸建てを売ると売却代金が得られますが、売却代金すべてが手元に残るわけではありません。
売却代金から、仲介手数料や印紙税などの諸費用、建物の解体費用などが差し引かれます。
売却益がでるとそこには税金もかかります。
ただし、住居用の建物を売却した場合には「3,000万円の特別控除」が利用できるため、利益が3,000万円以下であれば課税されません。
ここで、一般的な広さの一戸建てを売却した場合のシミュレーションをしてみましょう。
売却額は4,000万円、支出は128.7万円と仮定します。
支出の内訳は以下のとおりです。

●仲介手数料：126万円（取引額の3%＋6万円）
●印紙税：1万円
●抵当権抹消登録免許税：2,000円
●抵当権抹消司法書士費用：1.5万円

収支は「売却額－支出」で計算するので「4,000万円－128.7万円」となり、手取り金額は3,871万3,000円という結果になりました。

一戸建てを貸したときの収支とシミュレーション

賃貸に出す場合、家賃収入のほか敷金や礼金なども得られます。
ただし、管理委託料や修繕費用、不動産所得にかかる税金などの支出が多いことも事実です。
家賃収入がまるまる手元に残るわけではないと理解しておきましょう。
ここで、一般的な広さの一戸建てを賃貸に出した場合のシミュレーションをしてみます。
家賃収入は月11万円（年間132万円）で、年間費用は67万6,000円とします。
年間費用の内訳は以下のとおりです。

●管理費・修繕費：3万円（年間36万円）
●固定資産税：年間12万円
●火災・地震保険：13万円
●管理会社への委託料：年間6万6,000円

収支は「年間収入－年間費用」で求めるため「132万円ー67万6,000円」となり、手元に残るお金は64万4,000円との結果になりました。
さらにここから所得税が引かれるため、この金額よりも低くなります。
簡易的なシミュレーションですが、双方の収支を計算する際の参考になさってください。

まとめ

一戸建てを貸すのと売るのとでは、自身の状況によっておすすめの方法が異なります。
建物は築年数の経過とともに価値が下がっていくので、いずれ住む予定がなければ、売却を第一優先に考えることがおすすめです。
不動産を売るか貸すかでお悩みの方は、弊社までお気軽にご相談ください。