不動産売却における現状渡しとは？メリット・デメリットについて解説

不動産売却を検討している方にとって、どのような売り方をしようか悩んでいることでしょう。
築年数が古くて物件に欠損もあるが、売却額より修繕費の方が高くなって損するのは避けたいと悩まれている方もいらっしゃると思います。
そこで本記事では、修繕をしなくても売却できる「現状渡し」を解説します。
メリット・デメリットもあわせて解説しているので、参考にしてみてください。

不動産を売却するときの現状渡しとはなにか？

まずは現状渡しとはなにかを理解しましょう。
理解しないと意味を誤解してしまうため、正しい用語の意味を確認してください。
また、現状渡しの法的責任で重要な契約不適合責任についても解説します。

概要

現状渡しとは、物件の欠損を買主に伝えて契約し、現状のままで売却する方法です。
現状有姿や現況渡しという用語もありますが、どちらも現状のまま引き渡すことなので現状渡しと違いはありません。
欠損は肉眼で見える壁のヒビや雨漏り、肉眼では気付きにくい給湯器の破損などが挙げられます。
これらの欠損は一般的な不動産売買だと修復や補修が必要ですが、現状渡しは必要ありません。
しかし、現状渡しには注意点が2つあり、欠損箇所の告知と家電や家具の撤去です。

契約不適合責任

契約不適合責任とは、売買契約書の内容に不適合があった場合、売主が買主に対して負う責任になります。
これまでは瑕疵担保責任と呼ばれていましたが、2020年4月の民法改正によって名称が契約不適合責任になりました。
名称が変わっただけではなく、契約不適合責任は売主の責任と買主の保護が明確になったのがポイントです。
たとえば損害賠償請求の対象として、瑕疵担保責任は注視してもわからないような瑕疵で、契約不適合責任は売主が契約書の内容に告知していない部分になります。
告知をしているかしていないかがポイントになり、売主が家を調べておけばスムーズに売買できるでしょう。

告知義務

瑕疵担保責任から契約不適合責任になり、売主が契約内容に告知義務を果たしているかは重要とされる点です。
たとえば売主が不動産の価値が落ちるのを避けたくて、シロアリ被害を告知せずに売却したとしましょう。
すると契約不適合責任に問われ、買主の権利として損害賠償・契約解除・追完請求・代金減額請求が認められています。
また、売主は現状の欠損だけではなく、過去の修繕や補修も買主に告知しなければなりません。
ただし、壁紙が日差しで焼けたりフローリングが傷んだりする経年劣化は告知義務の対象外です。
告知義務の対象がどこまでなのかはわかりにくいため、不動産会社に相談して判断してもらいしょう。

不動産売却で現状渡しをする売主と買主のメリット

現状渡しは不動産にある傷や破損個所を伝えて、修復せずにそのまま売却する方法ですが、売主だけではなく買主にもメリットがあります。
とくに契約不適合責任は重要なポイントなので、確認してください。

コストがかからない

現状渡しは手入れをしないで売却するため、コストがかからないメリットがあります。
一般的な売買だと補修費用を払い、売主が不動産の傷や破損個所を修理するのがほとんどです。
仮に修理する場合は補修費用を売却代金で回収できるかがポイントで、回収できないと利益が少なくなります。
対して現状渡しは補修費用を負担する必要がなく、売却にかかる経費を節約できるのが魅力的です。
また、買主は売主の同意があれば気に入った家具や家電を利用できます。
売主も処分する手間が省けて、両者に好都合な売却方法です。
ただし、買主が家具や家電を気に入らないで処分しなければいけないと考えてしまうと、家の中がすっきりした他の物件を選んでしまいます。
売主は物件に問題点がある場合、不動産会社に告知してご説明するようにしましょう。

早期売却ができる

現状渡しは補修や修繕をする工事の手間がないため、早期売却できるメリットがあります。
実際に工事までの工程を考えると物件を市場に出すまでが遅れてしまい、なかなか売却できません。
具体的な工程は業者を探すことから始まり、複数の業者に問い合わせて見積もりを取り、どこに任せるべきかを判断します。
次に工事をするスケジュールを調整し、最後は着工して工事を完了するまでが流れです。
さらに工事をしてしまうと内覧の希望者がいても対応できず、買主が諦めて違う物件を探す可能性が高くなります。
しかし、現状渡しなら工事がなく、売主が市場に出せば買主がいつでも買える状態になるのが魅力です。

買取すると契約不適合責任が免責

不動産会社に依頼して買取してもらうと、契約不適合責任が免責されるメリットがあります。
現状渡しで売り出しても状態が悪く、売れるかどうかが不安だったり買主がなかなか見つからなかったりする状況だと、買取の手段を使う売主が多いです。
契約不適合責任に関しては個人同士の売買で発生するもので、売主が買主に対して負う責任になります。
しかし、買取は個人から買取する業者のやり取りなので、買主に対して負う責任がありません。

不動産売却で現状渡しをする売主と買主のデメリット

現状渡しはメリットがありますが、売主も買主も負うデメリットがあります。
どのようなデメリットなのか、確認してください。

契約不適合責任を負担しなければならない

現状渡しは物件を修復せずに売却するため、売主は傷や破損個所を買主に伝えなければなりません。
もし契約内容と物件の状態が適合していないと、契約不適合責任の負担におけるデメリットがあります。
たとえば壁の一部に亀裂があったり、窓ガラスにヒビがあったりする問題点があるとしましょう。
その問題点はどんなに小さくても、契約書に書かなければなりません。
契約書に明記しないと、返金したり契約解除になったり、最悪の場合損害賠償の請求までされてしまいます。
売主が問題点を隠したり、そもそも問題点があるのを知らなかったりする状況がありますが、すべて契約不適合責任として売主が負担する必要があります。

売却価格が相場よりも安くなりやすい

現状渡しは物件に問題点があるため、売却価格が相場よりも安くなりやすいデメリットがあります。
壁や床に傷があったり、給湯器の調子が悪くてなかなかお湯が出なかったり、問題点は多いです。
本来はその問題点を解決して売り出すことで、相場の価格で市場に出せます。
しかし、現状渡しは修復せずに売るため、売主は相場より価格を下げないと買主がなかなか見つかりません。
価格が下がるのは売主にとって痛手ですが、買主は安価で購入できる点があり、結果的に早期売却につながります。

家具や家電などを撤去する必要がある

現状渡しは家の状態をそのままにして良いわけではなく、家具や家電などを撤去する必要があります。
可燃ごみや不燃ごみは各自治体のルールにあるごみ袋で処分できて、ごみ袋代は1枚数十円です。
しかし、家具や家電の撤去は粗大ごみ処理券の購入が必要で、1つ処分するのに数百円〜数千円します。
もしそのまま家具や家電を残存物として置いていくなら、売買契約書に明記しなければなりません。
残存物は売主と買主がどちらも同意していないと、売買のトラブルになってしまいます。

まとめ

不動産売却における現状渡しとは、物件の欠損を買主に伝えて契約し、現状のままで売却する方法です。
コストがかからずに早期売却できるメリットがありますが、売却価格が相場より安くなったり契約不適合責任を負担したりするデメリットがあります。
契約不適合責任に関しては買取すると免責になるので、売却と合わせて検討してみてください。