不動産売却時に贈与税がかかるケースや軽減する方法について解説

▼ 不動産売却時にかかる贈与税とはなにか
▼ 不動産売却時に贈与税がかかるケース
▼ 不動産売却時にかかる贈与税を軽減する方法
▼ まとめ

不動産の売却を検討している方にとって、そのまま売却するか譲渡するかは悩むところです。
しかし、贈与税が発生する可能性があり、税負担が大きくなる恐れがあるでしょう。
そこで本記事では、不動産売却時に贈与税がかかるケースについて解説します。
また、贈与税が発生しても税負担を軽減できる方法も解説するので、参考にしてみてください。

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不動産売却時にかかる贈与税とはなにか

まずは基本情報として、贈与税とはなにかを理解しましょう。
勘違いしやすい相続や譲渡の違いも合わせて解説するので、比較してみてください。

贈与税

贈与税とは、財産を譲渡された方が負担して支払う税金のことです。
贈与は民法549条の条文にも「贈与は、当事者の一方がある財産権を無償で相手方に与える意思を表示し、相手方が受諾をすることによって、その効力を生ずる。」と定められています。
不動産売却においては不動産所有者が親族や第三者にあげて、相手がもらえば贈与の対象です。

相続

相続は財産の所有者が亡くなり、特定の方が引き継ぐことです。
つまり、贈与と相続の違いは、財産の引継ぎが生きているときか亡くなったあとかになります。
遺言があれば故人の意思で不動産の引継ぎを決められますが、遺言がないと誰に引き継がれるかはわかりません。
相続方法は遺産分割協議で親族が話し合うか、法定相続で配分するかの2種類になります。

譲渡

譲渡は主に不動産会社が仲介して不動産売買をおこなう行為で、対価を受け取ってから不動産の権利を譲る行為です。
つまり、贈与と譲渡の違いは、対価をもらっているかどうかになります。
譲渡だと税金を払わないわけではなく、所得税と住民税を支払わなければなりません。
譲渡すると土地や建物を売却して利益が発生するため、所得税は譲渡所得税とも呼ばれます。

不動産売却時に贈与税がかかるケース

贈与は親族や第三者に譲渡するので、相続のように親族間取引だけではありません。
どのようなケースが贈与税に関係するのか、見ていきましょう。

親族間取引

不動産売却時に贈与税がかかるケースは、親子などの親族間取引があります。
親子間なら時価より低い金額で取引しようと考えますが、不動産売却には「みなし贈与」といった仕組みで逃れられません。
たとえば市場価値が2,500万円もある不動産を、時価よりも著しく低くして100万円で売却したとしましょう。
すると購入した本人は「みなし贈与」とみなされて、100万円を差し引いた2,400万円分の贈与税が発生します。
親族間取引は不正な価格で取引されやすいため、税務署のチェックが厳重です。
適正な価格で取引すれば、贈与税が発生しないで問題なく取引ができます。

法人間取引

法人間取引も親族間取引と同様で、適正価格の取引なら問題ありません。
しかし、時価よりも著しく低い価格設定をして売買をすると、差額分に贈与税がかかります。
贈与税が発生するのは法人と代表者間の取引で、所得税や法人税として課せられるのが特徴です。
つまり、贈与税の支払い、もしくは法人税などの形で実質的に贈与税の支払いを求められるケースがあります。

親会社と子会社の取引

親会社と子会社の取引になると、親族間取引と法人間取引のどちらの仕組みが適用されるかわからないものです。
結論は不適正で低価格な取引だと差額分に法人税がかかり、条件を満たせばグループ法人税制が適用されます。
法人税は親族間取引や法人間取引と同様で、適正な価格で取引しないと税務署のチェックが入り、課税から逃れられません。
グループ法人税制は2010年度の税制改正で決まったもので、条件は制度によって適用対象法人に違いがあります。
主なものだと100%グループ内の法人間の資産の譲渡取引だと、適用対象の法人は資産の譲渡法人です。
取引相手は資産の譲受法人に制限され、完全支配関係に関する制限はありません。

不動産売却時にかかる贈与税を軽減する方法

贈与税が発生しても、コツを抑えれば税額を軽減できます。
どのような方法で軽減できるか、代表的な方法を解説します。

贈与は毎年110万円ずつにする

基礎控除額は1月1日〜12月31日までの1年間で、合計110万円を超えると贈与税が課税されます。
贈与金額が110万円以下に抑えられれば贈与税を支払う必要がないため、調整が必要です。
たとえば1,100万円の贈与を計画しているなら、1年間で全額1,100万円を贈与するのではなく、10年以上かけて贈与しましょう。
ただし、一定期間に一定額の贈与をすると税務署に定額贈与とみなされてしまいます。
定額贈与になると基礎控除の範囲である110万円の贈与額でも、贈与税が発生する恐れがあるため注意が必要です。
そこで、定額贈与とみなされないように、毎年の贈与に工夫を施すと良いでしょう。
たとえば贈与契約書を作成したり贈与する金額や渡す時期を決めたりすると、定額贈与にならない可能性が高くなります。

適正価格で売却をおこなうために査定する

不動産の売買では親しくて近しい関係になるほど、売主は買主の購入負担を減らしてあげたいと考えることでしょう。
しかし、適正価格で不動産売却をおこなわないで価格を下げすぎてしまうと、適正価格との差額分に贈与税がかかります。
そのため、贈与税を軽減するなら適正価格を間違えないように、売却査定の依頼をしましょう。
株式会社如月不動産の査定シミュレーションなら、たった3ステップでお問い合わせが完了します。
1つ目のステップで物件情報や個人情報を記入し、売却する不動産の種別がマンションや一戸建て、土地のみでも査定できますので、物件の詳細と所在地をフォームに入力してください。
その他、最寄り駅や築年月、購入金額などの情報を入力し、現況が自己使用・賃貸・空室のどれかを選びましょう。
後は備考と査定依頼する本人の情報を入力すれば、必要項目の入力が終わります。
必須項目は種別・お名前・メールアドレスのみなので、わからない項目があっても査定可能です。
2つ目のステップでは入力内容を確認して、問題なければ3つ目のステップでお問い合わせ完了になります。
査定して適正価格がわかれば、贈与税がかかるリスクが低くなりやすいです。

相続時精算課税制度

相続時精算課税制度を活用すると、贈与税を安く抑えられます。
相続時精算課税制度とは、財産を贈与するときに原則60歳以上の父母または祖父母から、20歳以上の子または孫に対して選べる贈与税の制度です。
ただし、民法の成年年齢は令和4年4月1日をもって、20歳から18歳に引き下げられました。
制度を利用するためには適用条件があり、贈与者は1月1日時点で60歳以上の父母または祖父母であり、60歳未満だと認められません。
また、受贈者は贈与を受けた1月1日時点で、民法の成年年齢によって18歳以上の方かつ贈与者の子や孫が対象になります。
贈与税の計算方法は「（不動産価格－基礎控除110万円）×税率－控除額」です。
税率は基礎控除額などの控除をした後に課税される価格によって決まり、下限が10%で上限が55%になります。