一戸建ては売ると貸すのではどっちがお得？双方のメリットを解説

▼ 一戸建てを売るのと貸すのとではどっちがおすすめ？
▼ 一戸建てを売る・貸す場合のメリットとデメリット
▼ どちらがお得？一戸建てを売る・貸す場合の収支シミュレーション
▼ まとめ

誰も住まなくなった家をどうにかしたいと考えたとき、売るか貸すかで迷う方は多いのではないでしょうか。
どちらを選択するにもメリット・デメリットがあるため、自分に合うほうを慎重に判断しなければなりません。
この記事では、一戸建てを売るのと貸すのとではどちらが適しているのか、それぞれのメリットとデメリットを解説します。

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一戸建てを売るのと貸すのとではどっちがおすすめ？

家を売るのと貸すのとでは、それぞれにメリット・デメリットがあり、どちらが適しているのかは人それぞれで異なります。
ここでは、家を売る場合と貸す場合どちらがおすすめなのか、何を基準に判断したら良いのかを解説します。

一戸建てを売るのがおすすめな方

家を貸すよりも売るほうがおすすめなのは、以下の特徴に当てはまる方です。

●管理が面倒なので手放したい
●今後住む予定がない
●まとまった現金がほしい

今後住む予定がない場合には、売ることを優先に考えましょう。
建物は時間の経過とともに価値が下がっていきます。
いずれ売却するつもりであれば、価値が下がる前に売ることがおすすめです。
また不動産を維持するには管理が欠かせません。
相続した不動産などは遠方にあるケースも多く、維持管理に手間と費用がかかります。
今後住む予定がなく、面倒な管理から解放されたい場合には売却を第一優先にしましょう。

一戸建てを貸すのがおすすめな方

家を売るよりも貸すほうがおすすめなのは、以下の特徴に当てはまる方です。

●家を手放したくない
●いずれ住む予定がある
●家賃収入を得たい

今は住んでいなくても、いずれ住む予定がある方は貸すことを優先に考えましょう。
一度住宅を売却してしまうと、同じ家に戻ることは困難です。
賃貸に出せば、本業の給与以外に家賃収入も得られます。
ただし、賃貸に出しても借主がいないと契約は成立しません。
まずは、そのエリアに賃貸需要があるかどうかを調べることが大切です。
駅近など好立地な物件であれば、退去しても次の入居者を確保しやすく、安定した家賃収入が期待できます。

一戸建てを売る・貸す場合のメリットとデメリット

一戸建てを売る場合にも貸す場合にも、それぞれにメリットとデメリットがあります。
自身の状況と照らし合わせ、どちらを選択すべきか判断する際の参考になさってください。

一戸建てを売る場合のメリット

はじめに一戸建てを売る際のメリットからご紹介します。

まとまった資金が得られる
売却のメリットは、なんといっても多額の現金が手に入ることです。
売却で得た現金は、住宅ローンの返済にあてたり新居の購入費用にすることが可能です。
前述したように、建物の価格は時間の経過とともに減少します。
築年数が経過する前に早めに売却すれば、より多くの資金を得られるでしょう。

管理の手間や費用が不要になる
入居者の故意過失による傷や汚れは、入居者に修繕義務があります。
しかし経年劣化や通常消耗は、大家さんが修繕費用を負担しなければなりません。
また賃貸経営においては、さまざまな業務をこなす必要があります。
たとえば入居者の募集や空室対策、内覧対応などです。
これらすべてを自分でするとなると時間と手間がかかります。
管理会社に委託すれば手間は省けますが、そのぶん管理費用を支払う必要があります。
売却してしまえば、こうした支出や手間をなくせる点がメリットです。

一戸建てを売る場合のデメリット

一戸建てを売る場合のデメリットは、家を手放さなければならないことです。
思い出のある家を手放したくないと思う方も少なくありません。
また、住宅ローンが残っている場合にも注意が必要です。
売却する家に住宅ローンが残っている場合、売却と同時にローンを完済して抵当権を外さなければなりません。
売却代金だけでローンを完済できたら良いのですが、足りない場合は差額を現金で用意する必要があります。

一戸建てを貸す場合のメリット

続いて一戸建てを貸す場合のメリットを見てみましょう。

家賃収入が得られる
賃貸に出す際の大きなメリットは家賃収入が得られることです。
一戸建てはアパートやマンションに比べて設備のグレードが高く、家賃相場も高めという魅力があります。
またファミリー層から人気なため、一度入居すると長く住み続けてもらえるでしょう。

家を手放さずに済む
家を賃貸に出しても、所有権はなくなりません。
入居者が退去したタイミングで、いずれ自分も家に戻ることができます。
なお賃借契約には「普通借家」と「定期借家」の2種類があります。
普通借家は期間を定めない契約で、入居者が望む限り契約更新が可能です。
正当な自由がない限り、大家さんからは退去の申し入れはできません。
一方、定期借家であれば決まった期間のみ貸し出しが可能です。
いつ戻るのかはっきりしている場合には、定期借家を結ぶようにしましょう。

一戸建てを貸す場合のデメリット

賃貸に出すデメリットは、管理費用や税金がかかる点です。
家を貸し出しても、入居者がすぐに決まるとは限りません。
とくに古い物件は、間取りや設備が現代のニーズにあっていないことも多いです。
入居希望者を増やすために、リフォームや設備導入が必要なこともあるでしょう。
また入居者が退去するごとにクリーニングも必要です。
固定資産税も毎年課税されるため、それなりの出費が伴います。

どちらがお得？一戸建てを売る・貸す場合の収支シミュレーション

最後に、家を売る・貸す場合それぞれの収支をご紹介します。
簡易的なシミュレーションですが、双方の収支を計算する際の参考になさってください。

一戸建てを売ったときの収支とシミュレーション

一戸建てを売ると売却代金が得られますが、売却代金すべてが手元に残るわけではありません。
売却代金から、仲介手数料や印紙税などの諸費用、建物の解体費用などが差し引かれます。
売却益がでるとそこには税金もかかります。
ただし、住居用の建物を売却した場合には「3,000万円の特別控除」が利用できるため、利益が3,000万円以下であれば課税されません。
ここで、一般的な広さの一戸建てを売却した場合のシミュレーションをしてみましょう。
売却額は4,000万円、支出は128.7万円と仮定します。
支出の内訳は以下のとおりです。

●仲介手数料：126万円（取引額の3%＋6万円）
●印紙税：1万円
●抵当権抹消登録免許税：2,000円
●抵当権抹消司法書士費用：1.5万円

収支は「売却額－支出」で計算するので「4,000万円－128.7万円」となり、手取り金額は3,871万3,000円という結果になりました。

一戸建てを貸したときの収支とシミュレーション

賃貸に出す場合、家賃収入のほか敷金や礼金なども得られます。
ただし、管理委託料や修繕費用、不動産所得にかかる税金などの支出が多いことも事実です。
家賃収入がまるまる手元に残るわけではないと理解しておきましょう。
ここで、一般的な広さの一戸建てを賃貸に出した場合のシミュレーションをしてみます。
家賃収入は月11万円（年間132万円）で、年間費用は67万6,000円とします。
年間費用の内訳は以下のとおりです。

●管理費・修繕費：3万円（年間36万円）
●固定資産税：年間12万円
●火災・地震保険：13万円
●管理会社への委託料：年間6万6,000円

収支は「年間収入－年間費用」で求めるため「132万円ー67万6,000円」となり、手元に残るお金は64万4,000円との結果になりました。
さらにここから所得税が引かれるため、この金額よりも低くなります。
簡易的なシミュレーションですが、双方の収支を計算する際の参考になさってください。