不動産売却における事故物件とは？売却方法や注意点について解説

不動産売却をおこなう際に、「事故物件」という言葉を聞いたことがある方も多いでしょう。
もしも、自分が所有している不動産が事故物件となった場合、物件を早く手放したい、でも売れないのではないかと不安に感じるかもしれません。
そこで今回は、不動産売却における事故物件とは何かについてご説明したうえで、売却方法や注意点についても解説します。

不動産売却における事故物件とは

事故物件に明確な定義はありませんが、一般的には物件のなかで殺人事件や自殺、事故死、孤独死などが起こった物件のことをいいます。
バルコニーや庭、エレベーター内、敷地内にある駐車場などの住戸外であったとしても、敷地内で発生しているため物件全体が事故物件となる可能性もあるでしょう。
また、心理的瑕疵のある物件を事故物件と呼ぶこともあります。
瑕疵とは、本来あるべき機能・品質・性能が備わっていない状態で、いわば欠陥のことです。
主に「心理的瑕疵」「物理的瑕疵」「法律的瑕疵」に分類され、その中の心理的瑕疵は、事件や事故、自殺などの心理的なストレスに関わる瑕疵のことをいいます。
しかし、心理的瑕疵は人によって不快に感じる度合いが異なるため判断が難しいケースもあるでしょう。

相場が低い

事故物件を売却することはできますが、通常の物件と比べると相場が低くなります。
事故の種類によっても異なり、自然死だと2割程度減、自殺は3割程度減、殺人事件では4〜5割程度減と通常物件と比較すると相場価格が下落します。
あくまで目安ですが、買い手の意向が優先されるため、場合によっては1割程度減での契約が可能です。

告知義務がある

事故物件の場合は、事前に買主に伝える告知義務が発生します。
国土交通省より事故物件に関するガイドライン案が公表され、定義を明確にする動きが強まりましたが、いまだに法律レベルで明確にはされていません。
ガイドライン案では、基本的に老衰や持病などの自然死には告知義務がないとされています。
しかし、自然死であっても長時間の放置により、特殊な清掃が必要な場合は告知義務が発生します。
つまり、買主がその事実に対して嫌悪感を抱くかどうかが決め手となるのです。
その点、老衰や持病などの自然死は、どこの家庭でも起こりうるため、嫌悪感を抱く方が少ないと考えられます。

不動産売却において事故物件を売却する方法とは

事故物件は心理的瑕疵があり、告知義務が発生するため売却しにくくなるのが一般的です。
しかし、このような物件でも売却する方法は存在します。
そこで、事故物件を売却する3つの方法をご紹介します。

値引きする

相場価格では売却できませんが、相場より安い価格に値引きすることで興味を示してくれる方もいるでしょう。
現に事故物件に住むことをまったく気にしていない方は一定数存在します。
値引きをどこまでするかは、事故の内容や程度によって異なりますが、周辺相場から3割程度差し引くと良いでしょう。
しかし、3割引きでも買い手が見つからない場合は、さらなる値引きも検討しなければなりません。

時間をおいて売却する

事故や事件直後は周辺の人々の記憶にも鮮明に残っているため、すぐに買い手が現れるとは限りません。
しかし、事故や事件が発生してから数年後に売却する場合は、気にする方は減少しているでしょう。
また一定の期間が経過したとしても、明確に告知の義務が免除されるとは定めていないので、トラブルを避けるためにも、告知はした方が良いでしょう。
いくつか判例では、約10年程度以上経過していれば「売却後に心理的瑕疵の責任を問わない」とすることが多いようです。

更地にして売却する

建物内で事故や事件が発生した場合は、建物を解体し更地にして売るというのも有効な方法のひとつです。
解体することで告知義務がなくなるわけではありませんが、買い手側も建物が残っていないとなると、そこまで気にする方も少なくなるでしょう。
とくに、木造の建物は築20年程度で価値がほとんどなくなってしまいます。
そのため、古い建物はそのまま売却しても、解体後に売却しても価値はほとんど変わりません。
建物が古い場合は、積極的に解体を検討してみると良いでしょう。

不動産売却において事故物件を売却する際の注意点とは

ここでは、事故物件を売却する際の注意点についてご紹介します。

大幅な値引きは必要ない

事故物件を売却する際は、値引き後に売却することを検討している方も多いでしょう。
しかし、事故や事件の内容によっては、大幅な値引きをしなくても買い手が見つかることもあります。
心理的瑕疵の捉え方は人それぞれです。
たとえば、建設途中のマンションの屋上から飛び降り自殺をした方がいる物件があったとします。
ここで、絶対に住みたくない方がいれば、全然気にしない方もいるでしょう。
告知義務を満たしたうえで、買主が納得している状態であれば、売買に関しては問題ありません。
内容によっては、値引きなしで売買が成立することもあるため、不動産会社と相談し進めていくと良いでしょう。

告知方法での注意点

告知義務や告知事項は法律で定義されているわけではないため、どこまで伝えるかは臨機応変に考えなければなりません。
ここで告知を怠ると、裁判に発展する可能性も考えられます。
告知事項に関しては、買主が購入後に心理的瑕疵によって後悔したり、不安になったりしないように伝えることが重要です。
そのためには、発生した「時期」と「場所」を適切に伝えなければなりません。
時期に関しては、事故が発生してから入居者は何人いたのかなど、売却時までに発生した事故は記載するのが原則です。
何年経過していたとしても、物件購入時に事故物件であることを告知されていたり、事故による印象が大きく根強い噂があったりする際は、記載しておくのが良いでしょう。
また、実際に事故発生時の痕跡が残っている場合は、内見の際に不信感を与えないよう、事故が発生した場所も明記しておくと良いでしょう。
一戸建ての敷地内に備え付けられてる倉庫で事故が発生した場合も、漏れのないように記載しておきましょう。
そして、とくに注意が必要なのが、マンションの共用部分であるエレベーターや駐車場などの事故です。
室内で起こった事故ではありませんが、忘れずに記載しなくてはなりません。
さらに、共用部分ではありませんが、過去に隣室やほかの部屋で発生した事故もきちんと告知しておきましょう。

告知義務を無視した場合

告知事項は法律で定められているわけではないため、できるだけ隠して高く売りたいと考える方もいるでしょう。
しかし、実際は事故の程度や内容によって異なりますが、告知義務を無視したことで売却後に裁判に至ったケースもあるため、ここでは2つの事例をご紹介します。
1つ目は、買主から過去に事故の有無を聞かれた際に、約7年前に強盗殺人事件があったにも関わらず告知せずに売却したケースです。
売主が買主に対し告知しなかったことは不正行為に当たるとし、損害賠償請求の一部である約2,000万円の支払いが容認されました。
2つ目は、土地の売買契約にあたって、3年前に土地上にあった建物内で焼死者が発生したことを告知せずに売却したケースです。
売買契約において心理的瑕疵に当たるとし、損害賠償請求の一部である200万円の支払いが任用されました。
このように、裁判に発展するケースも多いため、きちんと告知しておきましょう。

まとめ

事故物件に明確な定義はありませんが、一般的には物件のなかで殺人事件や自殺、事故死、孤独死などが起こった物件のことをいいます。
売却する際は、値引きや時間をおく、更地にして売却するなどの方法が有効です。
また、初めから大幅な値引きは必要なく、告知は事前にきちんとおこない、時期や場所を適切に伝えましょう。