不動産売却における耐用年数と減価償却との関係

▼ 不動産売却における耐用年数とは
▼ 建物構造別の耐用年数
▼ 耐用年数と減価償却の関係
▼ まとめ

中古の物件を売りに出す際は、最初の購入時から時間が経っていることによる経年劣化を加味した金額設定にする必要がありますが、その経年劣化を図る基準として、耐用年数というものがあります。
この耐用年数がどのような基準となるのかについて、3種類の基準の大まかなご説明と、建物構造別の種類、また関係の深い減価償却についても触れながらご紹介していきます。

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不動産売却における耐用年数とは

まず、長い間所有していた物件を売りに出す時には周辺の類似物件の相場などと照らし合わせ、また評価額などを確認したうえで売却価格を決める必要があります。
自分がその不動産を購入した際の金額もあらかじめ用意しておくとよりシミュレーションがしやすいですが、この耐用年数によって、購入時からどれくらい価値が下がっているのかという事を図ることができます。
つまり、わかりやすく説明すると、物件の寿命を測るものとして考えられます。
さて、この寿命を測る耐用年数ですが、実は物理的耐用年数、法定耐用年数、経済的耐用年数の3種類に分けられています。
ここからは、これら3つがそれぞれどのような役割をになっているのか、順番にご紹介していきます。

物理的耐用年数

まず、物理的耐用年数は、名前からも想像しやすいかもしれませんが、建物が物理的に劣化するまでの期間を指します。
物理的な劣化とは、その製品が寿命を迎えて使用できなくなってしまう事を指しますので、電化製品などに用いられることが多く、反対に不動産にはあまり適用されることはありません。

法定耐用年数

次に、法的耐用年数ですが、これは一般的に建物に使われることが多いもので、物理的なものとは異なりこの年数を過ぎたからといってもう住めなくなるというわけではありません。
ある程度の目安として、国がその建物の寿命として定めています。
また、ただ建設時から単純に年数を導き出しているわけではなく、その物件の構造を踏まえたうえで、定期的な改修工事などのメンテナンスがおこなわれることも前提として計算されています。

経済的耐用年数

最後にご紹介するのが経済的耐用年数です。
これは、そもそも自体の経済的価値がなくなるまでの年数を定めたもので、法的なものに比べるとざっくりとしていますが、不動産の場合にはその物件に経済的価値がないとみなされてしまう基準になるというわけです。
ただ、法的なものに比べると信用度は落ちるため、そこまで多用されるものではありません。

建物構造別の耐用年数

物件の経年劣化を基準化する耐用年数ですが、単に年数だけではなく、その物件が何で建設されているのか、つまり構造によっても基準が異なるという点も抑えておく必要があります。
ここで定められるものは、先ほどご紹介した3種類の中の法的耐用年数に当たり、新築の場合の基準となっています。
まず、鉄骨鉄筋コンクリート造と鉄筋コンクリート造のマンションなどの場合には47年を寿命の目安として考えられています。
次に、れんが造、石造、ブロック造は38年を目安としています。
また、木造アパートの場合には20年〜22年を基準としています。
売りに出すことを視野に入れたうえで不動産を購入する場合には、物件を構造しているものによって耐用年数にも大きな差が出てくるということを抑えておく必要があります。

耐用年数と減価償却の関係

さて、耐用年数についてご紹介してきましたが、この耐用年数と密接な関係にあるものが減価償却額です。
そもそも、この耐用年数とは、減価償却を計算するために必要な要素として、今回解説している年数が定められているのです。
ここからは、不動産売却において必要な知識として、減価償却についてご紹介していきます。
まず、不動産売却をおこなって取引が成立したら、売却した側はその売却価格を買主から支払われます。
ここで支払われた売却価格はそのまま売主の所得として考えられるため、翌年以降に確定申告などで利益を申請する必要がありますが、ここで必要となるのがこの減価償却費です。
なぜなら、実際に利益や所得として考えられるのは、売主が得をしている場合のみになるからです。
得をしているのかどうかをどうやって測るのかわからないという方もいるかもしれませんが、不動産の場合には物件の売却益から、その物件を購入したときに支払った金額を取得費として差し引くことができます。
その取得費の他にも、売却の際に支払った固定資産税や登録免許税などの税金、また申請などに必要な各種手数料なども必要経費として利益から差し引いて考えることができるのです。
そして、今回ご紹介しているこの減価償却額も、ここで利益から差し引くことができる諸費用の中の1つになります。
減価償却額の大きさはこの寿命とされる耐用年数や購入時からの経過年数が大きく影響してきますので、ここでしっかりと計算しておくことであとで得をすることにつながるというわけです。
なんとなく自分で計算するのは難しそうという方や、慣れていなくてよくわからないという場合には専門家に相談して依頼をすることもできますので、そういった方法も考えておくと良いでしょう。
得をするという観点だけでなく、不動産を売りに出す際は、大きな金額のやり取りが前提です。
自分から出ていく支出と買主から得られる収入が整理できなくなったり、すべてを把握するのが困難な状況になってしまうこともあります。
そんな状況を少しでも回避するためにも、ここで一度計算しておくことで、後から支払うことになる費用に対して迅速に対応することができます。
とくに初めて売却をおこなうといった場合には不安も大きいかもしれませんが、ここで時間をかけて計算しておくことで、後で起こりうるトラブルを回避することにつながります。
この減価償却を算出するには2つの方法があります。
1つが、その年による税率などの変動がない定額法というもので、今ではより標準的な計算方法です。
もう1つが定額ではなく、毎年同じ割合で計算をおこなう定率法です。
定率法は今では廃止されているのであまり用いられることはありませんが、法が改正される前に建設された不動産の場合には適用できるので、今回はどちらもご紹介します。

定額法

1つめの計算式の定額法について大まかに解説していきます。
この場合、計算式は物件の購入価格×0.9%×償却率×購入してからの経過年数となり、購入時からたった年数分、大きな金額を算出することになりますので、支払う税額をぐっと抑えることが可能になります。

定率法

次に、定率法についてご紹介していきます。
この定率法とは、経過年数を用いないため、計算するタイミングによる変動がなく、同じ税率で計算することができるという点がメリットになります。
算出方法としては、前期末の帳簿に記載のある価額×耐用年数で、この場合は経過年数ではなく耐用年数によって額の変動が起きることになると言えます。

耐用年数の計算方法

さて、定率法の計算方法を見て気づいた方もいるかもしれませんが、ここでは耐用年数も計算をして算出する必要があります。
まず、経過年数が法的耐用年数を超えている不動産を売りに出す際は、購入後から数えた建物の経過年数×0.2で導き出すことができます。
それに引き換え、経過年数が耐用年数を超えていないケースでは、新築時の耐用年数-売却時の経過年数＋売却時の経過年数×0.2となり、若干複雑な算出方法となります。